NOTA DE ATUALIZAÇÃO A COLOCAR NO TOPO DO ARTIGO
Este artigo foi revisto em 22 de julho de 2026. Em 9 de julho, o Conselho de Ministros aprovou uma proposta de lei para reformar o regime do arrendamento urbano. As medidas descritas ainda não devem ser tratadas como regras aplicáveis aos contratos enquanto o processo legislativo não estiver concluído e os respetivos diplomas não forem publicados e entrarem em vigor.

O Governo aprovou, em Conselho de Ministros de 9 de julho de 2026, uma proposta de reforma do regime do arrendamento urbano. O objetivo anunciado é aumentar a oferta de casas, reforçar a confiança de proprietários e arrendatários e tornar mais rápidos alguns mecanismos de resolução de incumprimentos.
A notícia é relevante para quem tem um imóvel arrendado, pondera colocá-lo no mercado ou procura casa para arrendar. Mas exige uma distinção essencial: uma proposta aprovada pelo Governo não corresponde, por si só, a uma lei já aplicável. Até à conclusão do processo legislativo, publicação e entrada em vigor dos diplomas, os contratos continuam sujeitos ao enquadramento legal atualmente vigente.

O que foi efetivamente aprovado
O Conselho de Ministros aprovou uma proposta de lei destinada a alterar o regime do arrendamento urbano. A reforma foi apresentada em torno de quatro objetivos: maior liberdade contratual, reforço do cumprimento dos contratos, simplificação dos processos de resolução e despejo e maior intervenção do Estado nas situações de vulnerabilidade habitacional.
O Governo anunciou igualmente a aprovação de um decreto-lei para criar o Fundo de Emergência para a Habitação, destinado a apoiar famílias em situações como perda da habitação por carência económica ou violência doméstica. Também neste caso, a aplicação concreta depende da publicação do diploma e das regras operacionais que vierem a ser fixadas.

O que a proposta pretende alterar
Entre as medidas anunciadas encontra-se o fim das limitações aplicáveis à definição da renda entre contratos sucessivos. A intenção é permitir que, quando um contrato termina e é celebrado um novo contrato, a renda seja novamente acordada entre as partes. O Governo afirmou, porém, que o regime dos contratos que já estão em vigor se mantém inalterado.
A proposta prevê ainda maior liberdade na definição da caução e das rendas antecipadas, alterações ao regime de oposição à renovação automática, atualização das regras do direito de preferência e a possibilidade de determinadas comunicações entre senhorio e arrendatário serem feitas por via eletrónica, desde que exista acordo.
Outro eixo anunciado é a simplificação dos procedimentos em situações de incumprimento. O objetivo é reduzir formalidades, articular decisões judiciais relacionadas com o despejo e a recuperação de rendas e tornar mais rápida a desocupação quando já exista uma decisão judicial.

O que não muda automaticamente
Nenhum proprietário deve alterar unilateralmente um contrato existente com base no anúncio da reforma. A renda, os prazos, a duração, a renovação, as garantias e as formas de comunicação continuam a depender do contrato celebrado e das regras legais em vigor no momento em que cada ato é praticado.
Também não é seguro assumir que todas as medidas anunciadas serão aprovadas com a mesma redação. Uma proposta pode ser alterada durante a discussão parlamentar e algumas disposições podem depender de regulamentação ou de datas específicas de entrada em vigor.
Por esse motivo, qualquer decisão imediata deve ser tomada com base na lei atual. A proposta deve ser acompanhada porque poderá influenciar contratos futuros, mas não substitui a verificação jurídica do caso concreto.

O que os proprietários devem preparar desde já
Mesmo sem alterações legislativas concluídas, existem passos que melhoram a segurança de um arrendamento. O primeiro é conhecer o estado real do imóvel e assegurar que as instalações, equipamentos e elementos essenciais estão em condições adequadas de utilização.
O segundo é preparar um contrato claro. Duração, renovação, renda, atualização, caução, responsabilidades de manutenção, comunicação de anomalias, animais, utilização do imóvel e condições de entrega devem ser tratados de forma coerente. Um contrato genérico ou contraditório tende a criar mais risco do que proteção.
O terceiro é avaliar o arrendamento como uma decisão patrimonial completa. A renda mensal não corresponde à rentabilidade líquida. IMI, condomínio, seguros, manutenção, tributação, períodos sem ocupação e risco de incumprimento devem ser considerados antes de definir o valor e escolher o modelo contratual.

E para quem procura casa para arrendar?
Os arrendatários também devem distinguir propostas políticas de regras efetivamente aplicáveis. Antes de entregar valores ou assumir compromissos, é importante confirmar a identificação do proprietário, a legitimidade para arrendar, o estado do imóvel, o valor da renda, as garantias pedidas, a duração do contrato e as condições de renovação e denúncia.
Os pagamentos devem ficar documentados e o contrato deve refletir aquilo que foi realmente acordado. Comunicações relevantes, reparações, entrega de chaves e estado do imóvel beneficiam igualmente de registo claro.

Arrendar, vender ou reabilitar?
A existência de uma reforma anunciada não torna o arrendamento automaticamente a melhor solução para todos os imóveis. Um proprietário deve comparar a rentabilidade esperada, os custos de adaptação, a necessidade de liquidez, o risco, o tempo de gestão e o potencial de valorização.
Em alguns casos, arrendar permite gerar rendimento e preservar o património. Noutros, vender pode ser mais adequado. Quando o imóvel necessita de intervenção, a reabilitação pode melhorar a procura, o conforto e o valor, mas deve ser avaliada pelos custos e pelo retorno provável.

Em síntese
O Governo aprovou uma proposta de lei para reformar o arrendamento urbano.
A proposta ainda não deve ser tratada como legislação já aplicável.
Os contratos existentes não se alteram apenas por causa do anúncio.
As medidas anunciadas incidem sobretudo na liberdade contratual, garantias, comunicações, renovação e resolução de incumprimentos.
Proprietários e arrendatários devem continuar a decidir com base na lei vigente e no contrato concreto.

Na Nortelar, acompanhamos a evolução do mercado e do enquadramento legal para ajudar proprietários e famílias a tomar decisões mais informadas. Antes de arrendar, vender ou reabilitar, analisamos o imóvel, os objetivos e os principais riscos para construir uma solução adequada à situação concreta.