Comprar casa continua a ser uma das decisões financeiras mais importantes para muitas famílias. Por isso, qualquer alteração às regras de concessão de crédito deve ser analisada com atenção, especialmente por quem está a preparar uma compra nos próximos meses.
A partir de 1 de agosto de 2026, entram em vigor alterações à Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal aplicável aos novos contratos de crédito à habitação, crédito com garantia hipotecária ou equivalente e crédito ao consumo.
Na prática, estas alterações não significam que comprar casa deixe de ser possível. Significam, isso sim, que os bancos passam a avaliar com ainda mais rigor a capacidade financeira dos clientes.

O que muda na taxa de esforço?
Uma das principais alterações está relacionada com a taxa de esforço, também conhecida como DSTI.
Este indicador mede o peso das prestações mensais de todos os créditos no rendimento mensal do cliente. Ou seja, não considera apenas a prestação do crédito habitação, mas também outros encargos, como crédito automóvel, crédito pessoal ou cartões de crédito com saldo em dívida.
Com as novas regras, o limite recomendado da taxa de esforço baixa de 50% para 45%.
Isto significa que, na análise do pedido de crédito, os bancos passam a ter menos margem para aprovar financiamentos em que o conjunto das prestações represente uma parte demasiado elevada do rendimento mensal do agregado.

Porque é que esta alteração é importante?
Esta alteração deve ser vista como uma medida de prudência.
O objetivo é reduzir o risco de endividamento excessivo das famílias e garantir que quem compra casa mantém capacidade financeira para suportar a prestação, mesmo num contexto de maior pressão sobre o orçamento familiar.
Para quem está a comprar casa, isto reforça a importância de preparar o processo com antecedência. Antes de fazer uma proposta, assinar um CPCV ou avançar com um sinal, é essencial perceber qual é o valor realmente financiável e qual será o impacto da prestação no rendimento mensal.

Os prazos do crédito também mudam
Outra alteração relevante está nos prazos máximos dos contratos de crédito à habitação.
A recomendação passa a prever apenas dois limites principais:
até 40 anos para mutuários com idade igual ou inferior a 35 anos;
até 35 anos para mutuários com idade superior a 35 anos.
Esta simplificação pode ter impacto direto no valor da prestação mensal. Regra geral, quanto maior o prazo, mais baixa tende a ser a prestação mensal, embora o custo total do crédito possa ser superior ao longo do tempo.
Por isso, o prazo deve ser analisado com cuidado. Não deve ser escolhido apenas para baixar a prestação, mas sim em função da estabilidade financeira, idade dos compradores, rendimento, poupança disponível e objetivos de vida.

O que muda para quem quer comprar casa?
Para quem está a pensar comprar casa, estas novas regras tornam ainda mais importante fazer uma preparação financeira antes de iniciar a procura.
Há três pontos que merecem especial atenção.
Primeiro, é importante simular o crédito antes de visitar imóveis ou apresentar propostas. Isto evita expectativas irrealistas e permite definir uma margem de compra mais segura.
Segundo, é essencial ter atenção aos outros créditos existentes. Mesmo que o rendimento seja estável, encargos com crédito automóvel, crédito pessoal ou cartões podem reduzir a capacidade de financiamento para habitação.
Terceiro, deve existir margem para custos adicionais. Comprar casa não envolve apenas o preço do imóvel. Há impostos, escritura, registos, eventuais comissões, mudança, obras e despesas iniciais que devem ser considerados.

E para quem vende casa?
Estas alterações também interessam aos proprietários que estão a pensar vender.
Num mercado em que os compradores podem estar sujeitos a uma análise bancária mais rigorosa, torna-se ainda mais importante definir um preço realista, reunir a documentação do imóvel e preparar bem o processo de venda.
Um comprador interessado pode não conseguir avançar se o financiamento não for aprovado ou se a avaliação bancária não acompanhar o valor da proposta. Por isso, uma venda bem conduzida deve considerar não só o valor pretendido pelo proprietário, mas também a capacidade real do mercado e dos compradores que procuram aquele tipo de imóvel.

Preço, documentação e estratégia continuam a ser decisivos
As novas regras não devem ser encaradas como um travão absoluto ao mercado. O crédito continua a existir e muitos compradores continuarão a reunir condições para avançar.
No entanto, o processo tende a exigir mais preparação.
Para compradores, isto significa analisar rendimentos, encargos, poupança e capacidade de financiamento antes de tomar decisões. Para vendedores, significa compreender que uma boa estratégia comercial deve facilitar a decisão do comprador e reduzir riscos no processo.
Num mercado exigente, a informação certa pode fazer a diferença entre uma compra segura e uma decisão precipitada.

Em síntese
As novas regras do Banco de Portugal tornam a análise do crédito mais prudente a partir de 1 de agosto de 2026.
A taxa de esforço recomendada baixa de 50% para 45%.
Os prazos máximos do crédito à habitação passam a estar organizados em dois limites principais, consoante a idade dos mutuários.
Quem quer comprar casa deve simular o crédito antes de avançar com propostas ou compromissos.
Quem quer vender deve preparar o imóvel, a documentação e o preço com ainda mais rigor.

Na Nortelar, acompanhamos o mercado imobiliário com atenção para ajudar compradores e proprietários a tomar decisões mais informadas, seguras e ajustadas à realidade de cada momento. Comprar ou vender casa não deve ser apenas uma decisão emocional: deve ser também uma decisão bem preparada.