Receber e Vender uma Casa de Herança em Portugal
Receber uma casa por herança é uma situação frequente e pode levantar várias dúvidas: é necessário pagar imposto para herdar? Quem pode decidir vender? Que documentos são necessários? E o que acontece às mais-valias quando o imóvel é vendido?
Antes de colocar uma casa herdada no mercado, é importante separar três momentos diferentes: regularizar a herança, preparar juridicamente o imóvel e avaliar as consequências fiscais da venda.

É necessário pagar imposto quando se herda uma casa?
Depende da relação entre o falecido e o beneficiário.
Em Portugal, o cônjuge ou unido de facto, os descendentes e os ascendentes estão isentos do Imposto do Selo de 10% aplicável às transmissões gratuitas.
Estão, assim, abrangidos pela isenção, entre outros:
  • cônjuge ou unido de facto;
  • filhos e netos;
  • pais e avós.
Outros beneficiários, como irmãos, sobrinhos ou terceiros, não beneficiam desta isenção e podem ficar sujeitos a Imposto do Selo à taxa de 10% sobre os bens abrangidos pela transmissão.
Não se trata, portanto, de um “Imposto de Transmissão de Bens Imóveis”, mas de Imposto do Selo sobre a transmissão gratuita.

Mesmo estando isento é necessário comunicar a herança às Finanças?
Sim.
A isenção de imposto não elimina a obrigação de comunicar o falecimento e os bens transmitidos.
Quando existem bens situados em Portugal, cabe ao cabeça de casal apresentar a participação da transmissão gratuita às Finanças, em regra, até ao final do terceiro mês seguinte ao falecimento.
Esta obrigação existe mesmo quando todos os herdeiros beneficiam da isenção.

O que é a habilitação de herdeiros?
A habilitação de herdeiros é o ato através do qual se identifica formalmente quem são os sucessores da pessoa falecida.
É um dos elementos fundamentais para posteriormente regularizar os bens da herança e realizar atos sobre o património herdado.
Quando existe um imóvel, pode também ser necessário proceder aos respetivos registos e, dependendo da decisão da família, avançar com a partilha dos bens.
A habilitação de herdeiros não deve ser confundida com a partilha.
A primeira identifica quem são os herdeiros. A partilha determina a forma como os bens da herança ficam distribuídos entre eles.

É necessário fazer a partilha antes de vender?
Nem sempre.
A situação depende da forma como a herança está organizada e de quem irá intervir na venda.
Quando existem vários herdeiros e o imóvel continua integrado numa herança indivisa, é essencial confirmar previamente quem tem de participar no negócio e se existe acordo para a alienação.
O cabeça de casal administra a herança, mas essa função não significa que possa decidir sozinho vender livremente um imóvel pertencente à herança.
Se existir desacordo entre os interessados, poderá ser necessário resolver primeiro a partilha ou recorrer aos mecanismos legais adequados.
Por isso, antes de aceitar uma proposta de compra ou assinar um CPCV, deve estar claro quem tem poderes para assumir o compromisso de venda.

Que documentos devem ser preparados?
Os documentos necessários variam consoante o imóvel e a situação da herança, mas normalmente será importante reunir:
  • habilitação de herdeiros;
  • documentação fiscal da herança;
  • certidão do registo predial;
  • caderneta predial;
  • certificado energético, quando legalmente exigível;
  • documentos relativos à origem e situação urbanística do imóvel;
  • documentação da partilha, quando esta já tenha ocorrido;
  • identificação dos titulares que irão intervir no negócio.
Quanto mais cedo forem identificadas eventuais divergências entre registo predial, matriz e situação real do imóvel, menor será o risco de descobrir um problema quando já existe comprador.

A licença de utilização continua a ser obrigatoriamente apresentada na venda?
Desde 1 de janeiro de 2024, deixou de existir a obrigação geral de apresentar a autorização de utilização e a ficha técnica da habitação no ato de transmissão de um prédio urbano.
Esta alteração não significa, contudo, que a situação urbanística do imóvel tenha deixado de ser importante.
A dispensa de apresentação desses documentos na escritura não transforma uma construção irregular numa construção legal.
Para quem compra, continua a ser prudente confirmar a situação urbanística do imóvel. Para quem vende, identificar antecipadamente eventuais desconformidades pode evitar dificuldades na negociação ou no financiamento bancário do comprador.

A venda de uma casa herdada pode gerar mais-valias?
Sim.
A venda de um imóvel herdado pode originar uma mais-valia sujeita a IRS.
Não existe um imposto autónomo chamado “Imposto de Mais-Valias”. O ganho é enquadrado fiscalmente em IRS, na categoria das mais-valias.
De forma simplificada, é necessário comparar o valor de realização da venda com o valor fiscal de aquisição, considerando depois os ajustamentos, despesas e encargos admitidos pela legislação.

Qual é o valor de aquisição de uma casa herdada?
Num imóvel recebido por herança, não se utiliza automaticamente o preço que o falecido pagou quando comprou a casa.
Para efeitos do cálculo da mais-valia, é considerado, em regra, o valor que foi utilizado ou que serviria de base à liquidação do Imposto do Selo no momento da transmissão por herança.
Esta diferença é particularmente importante em imóveis que permaneceram durante muitos anos na mesma família.

Que despesas podem reduzir a mais-valia?
A legislação permite considerar determinados encargos comprovados.
Podem ser relevantes, consoante a situação:
  • encargos com a valorização do imóvel realizados nos 12 anos anteriores à venda;
  • determinadas despesas necessárias relacionadas com a aquisição;
  • despesas necessárias associadas à venda;
  • comissão de mediação imobiliária, quando devidamente documentada e fiscalmente enquadrável.
A documentação é fundamental.
Uma despesa que não possa ser comprovada poderá não ser aceite no cálculo da mais-valia.

A mais-valia é tributada a 50%?
Esta expressão pode gerar confusão.
Para pessoas singulares residentes em Portugal, nas situações habituais de venda de imóveis, é geralmente considerado para efeitos de IRS 50% do saldo da mais-valia.
Isto não significa que exista uma taxa de imposto de 50%.
O montante considerado é integrado com os restantes rendimentos e fica sujeito às taxas de IRS aplicáveis à situação concreta do contribuinte.

E se a casa estiver na família desde antes de 1989?
Não deve assumir-se automaticamente que não existem mais-valias apenas porque o imóvel foi originalmente comprado pela família antes de 1989.
Nas heranças, é especialmente importante identificar quando ocorreu a aquisição relevante para o próprio herdeiro e qual era a natureza do imóvel.
Existe um regime transitório relacionado com a entrada em vigor do IRS em 1 de janeiro de 1989, mas a sua aplicação depende das circunstâncias concretas.
A referência simplificada a “imóveis anteriores a 1989” ou “terrenos anteriores a 1965” pode, por isso, conduzir a conclusões erradas.
Quando estão em causa imóveis muito antigos ou heranças abertas há várias décadas, o enquadramento fiscal deve ser analisado individualmente.

O que deve ser feito antes de colocar a casa à venda?
O primeiro passo não deve ser publicar o anúncio.
Antes disso, é aconselhável:
  • confirmar quem são os herdeiros;
  • verificar se a participação fiscal da herança está regularizada;
  • perceber se houve ou não partilha;
  • confirmar quem tem de intervir na venda;
  • verificar registo predial e matriz;
  • analisar a situação urbanística e energética do imóvel;
  • reunir documentos relativos a despesas e obras;
  • avaliar previamente o possível impacto das mais-valias.
Só depois deve ser definido o preço e preparada a colocação do imóvel no mercado.

Como definir o valor de venda?
O Valor Patrimonial Tributário não deve ser confundido com o valor de mercado.
Para definir um preço de venda, é necessário analisar características concretas do imóvel, localização, estado de conservação, área, procura existente e transações comparáveis.
Numa herança com vários interessados, uma avaliação devidamente fundamentada pode também ajudar a evitar conflitos entre expectativas diferentes sobre o valor da casa.

O que acontece quando aparece um comprador?
Depois de acordadas as condições do negócio, pode ser celebrado um Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV).
O CPCV não é a compra e venda definitiva.
É um contrato através do qual as partes assumem o compromisso de realizar posteriormente o negócio nas condições acordadas.
Quando o imóvel pertence a uma herança, deve confirmar-se antes da assinatura que todas as pessoas necessárias podem assumir validamente esse compromisso.
A venda definitiva será posteriormente formalizada através do título adequado e registada a favor do comprador.

Em síntese
Receber uma casa por herança não significa que o imóvel possa ser imediatamente colocado no mercado sem preparação.
O primeiro passo é identificar os herdeiros e regularizar a transmissão.
O cônjuge ou unido de facto, descendentes e ascendentes estão isentos do Imposto do Selo de 10% sobre a herança, mas continuam sujeitos às obrigações de participação da transmissão às Finanças.
Outros beneficiários podem ficar sujeitos a esse imposto.
Quando existem vários herdeiros, é necessário perceber se a herança já foi partilhada, quem tem legitimidade para intervir e se existe acordo para vender.
A venda pode ainda originar mais-valias em IRS, calculadas segundo regras próprias para imóveis adquiridos por herança.
E, desde janeiro de 2024, a autorização de utilização deixou de ter de ser obrigatoriamente apresentada no ato de transmissão, embora a situação urbanística do imóvel continue a ser relevante.
Preparar toda esta informação antes de anunciar a propriedade reduz o risco de atrasos quando surgir um comprador.

Na Nortelar acompanhamos proprietários e famílias na preparação e venda de imóveis herdados, desde a análise do mercado e definição do preço até à organização do processo imobiliário necessário para chegar à venda com maior segurança.