Venda de Imóveis Herdados em Portugal: Tudo o Que Precisa Saber sobre Mais-Valias e Tributação

Se herdou um imóvel em Portugal e planeia vendê-lo, é crucial compreender as obrigações fiscais e os benefícios que pode aproveitar. Este guia completo aborda o cálculo das mais-valias, as situações de isenção e a forma correta de declarar a venda no IRS. Compreender estas questões pode ajudá-lo a tomar decisões informadas e a maximizar o retorno da venda do imóvel herdado.

O Que São Mais-Valias e Como São Calculadas?

As mais-valias referem-se ao lucro obtido com a venda de um imóvel, ou seja, à diferença entre o valor pelo qual vendeu o imóvel e o valor pelo qual o adquiriu, ajustado por encargos relacionados. No caso de imóveis herdados, o valor de aquisição é especial e está relacionado com o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel.

Fórmula de Cálculo das Mais-Valias

Mais-Valias = Valor de Venda - Valor de Aquisição + Encargos com a Valorização do Imóvel

Valor de Venda: O preço efetivamente recebido pela venda do imóvel.
Valor de Aquisição: Corresponde ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) na data do falecimento do proprietário anterior. Este é o valor usado também para o cálculo do Imposto do Selo.
Encargos com a Valorização do Imóvel: São despesas que podem ser deduzidas, como:
- Obras de melhoria realizadas nos últimos 12 anos (desde que documentadas);
- Impostos e taxas associados ao imóvel;
- Comissões de mediação imobiliária;
- Custos de registo e emolumentos notariais;
- Certificados energéticos.

Exemplo Prático de Cálculo

Imagine que herdou um imóvel cujo VPT na data do falecimento era 100.000€. Após algumas melhorias no valor de 10.000€, vendeu-o por 200.000€. O cálculo seria:

Valor de Venda: 200.000€
Valor de Aquisição: 100.000€
Encargos com Obras: 10.000€

Mais-Valias = 200.000€ - 100.000€ - 10.000€ = 90.000€

Destes 90.000€, apenas 50% serão sujeitos a tributação em sede de IRS (ou seja, 45.000€).

Tributação das Mais-Valias de Imóveis Herdados

Em Portugal, apenas 50% do valor das mais-valias é considerado para efeitos de tributação. Este montante é adicionado aos restantes rendimentos anuais do contribuinte e sujeito à taxa progressiva de IRS aplicável.

Situações de Isenção de Tributação de Mais-Valias

Determinadas situações podem isentar o contribuinte do pagamento de imposto sobre as mais-valias:

Imóveis Herdados Antes de 1989
Imóveis cujo proprietário faleceu antes de 1 de janeiro de 1989 estão isentos de tributação, já que o Código do IRS entrou em vigor nessa data.
Reinvestimento em Habitação Própria e Permanente
Caso o valor da venda seja reinvestido num novo imóvel para habitação própria e permanente, poderá haver isenção total ou parcial. Os prazos para o reinvestimento são:
- 36 meses após a venda, ou
- 24 meses antes da venda.
Contribuintes Reformados ou com Mais de 65 Anos
Se o montante obtido for aplicado em:
- Um seguro do ramo vida,
- Um fundo de pensões, ou
- Contribuições para o regime público de capitalização,
  poderá haver isenção total, desde que o investimento seja feito no prazo de 6 meses após a venda.

Venda de Imóveis de Heranças Indivisas

No caso de heranças indivisas, onde o imóvel ainda não foi partilhado entre os herdeiros, a venda pode ter implicações diferentes:

A venda da quota-parte de um herdeiro não está sujeita a tributação de mais-valias.
Contudo, se o imóvel for vendido na totalidade, cada herdeiro deve declarar individualmente a sua parte das mais-valias.

Declaração no IRS: Como Proceder?

A venda de um imóvel herdado deve ser declarada no Anexo G da declaração de IRS, indicando:

Valor de aquisição (VPT do imóvel à data do óbito);
Valor de venda;
Encargos dedutíveis (obras, comissões, etc.).

Se o imóvel foi adquirido antes de 1989, deve usar o Anexo G1.

⚠️ Importante: Mantenha todos os registos e comprovativos das despesas associadas ao imóvel, pois a Autoridade Tributária pode solicitar documentos para comprovação.

Documentos Importantes para a Venda de Imóveis Herdados

Certifique-se de ter os seguintes documentos organizados para a venda e posterior declaração no IRS:

Certidão de óbito do proprietário anterior;
Declaração de herdeiros ou escritura de partilha;
Caderneta Predial;
Registo da propriedade atualizado;
Faturas das despesas dedutíveis (obras, comissões, etc.).

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