Em 2025, Portugal licenciou mais habitações e concluiu mais fogos do que no ano anterior. Ao mesmo tempo, os preços e as rendas continuaram a crescer.
À primeira vista, os números podem sugerir que a oferta está finalmente a acompanhar a procura. Mas uma leitura mais atenta mostra uma realidade menos simples: licenciar uma casa não significa colocá-la imediatamente no mercado, e o número de fogos concluídos continua bastante abaixo do número de fogos autorizados.
Para quem compra, vende ou investe, esta diferença ajuda a perceber porque a oferta disponível pode continuar limitada mesmo quando os indicadores da construção melhoram.

Mais fogos licenciados, mas menos edifíciosconcluídos
Em 2025, foram licenciados 26.227 edifícios em Portugal, mais 1,4% do que no ano anterior. O número de fogos licenciados subiu de forma mais expressiva: foram autorizadas 48.844 habitações, um aumento de 14,6% e o valor mais elevado desde 2011.
No mesmo período, estima-se que tenham sido concluídos 16.964 edifícios, menos 3,0% do que em 2024. O número de fogos concluídos aumentou 8,7%, para 30.425.
A diferença entre 48.844 fogos licenciados e 30.425 fogos concluídos não representa necessariamente um problema em todos os casos. Uma licença inicia um percurso que pode prolongar-se durante meses ou anos. Ainda assim, mostra que o crescimento da oferta disponível não acompanha automaticamente o crescimento do licenciamento.

Licenciamento não é sinónimo de casa pronta
Entre a aprovação de um projeto e a entrada de uma habitação no mercado existem várias etapas: contratação, financiamento, preparação do terreno, construção, vistorias, ligações a infraestruturas, utilização e comercialização.
Atrasos, aumento de custos, falta de mão de obra, alterações ao projeto ou dificuldades financeiras podem prolongar esse percurso.
Por isso, o aumento do licenciamento deve ser visto como um sinal de capacidade futura e não como prova de que a falta de oferta está resolvida.

A Área Metropolitana do Porto continua acima da mediana nacional
Em 2025, o preço mediano das habitações transacionadas em Portugal foi de 2.076 euros por metro quadrado, mais 16,8% do que no ano anterior.
Na Área Metropolitana do Porto, a mediana atingiu 2.305 euros por metro quadrado, mantendo-se acima do valor nacional.
Este dado reforça a importância de analisar o mercado por localização, tipologia e estado do imóvel. Uma mediana metropolitana não representa o valor de todas as casas em Gaia, Gondomar, Valongo, Maia, Matosinhos, Trofa ou Santo Tirso. Serve para compreender o contexto, não para substituir uma avaliação concreta.

Mais transações e mais avaliações bancárias
Em 2025, foram transacionados 169.812 alojamentos familiares, mais 8,6% do que em 2024.
O número de avaliações bancárias ultrapassou 146 mil, crescendo 4,3%. Este aumento foi inferior ao crescimento das transações, o que pode refletir diferentes formas de aquisição, operações sem financiamento bancário ou ritmos distintos entre avaliação e escritura.
Para compradores e proprietários, o ponto essencial mantém-se: o financiamento depende da capacidade financeira do comprador, mas também do imóvel, da documentação e do valor atribuído pelo banco.

As rendas também continuaram a subir
A renda mediana dos novos contratos atingiu 9,29 euros por metro quadrado em 2025, mais 9,7% do que no ano anterior. O número de novos contratos aumentou 5,4%.
Isto significa que houve mais contratos, mas também um encarecimento relevante do acesso ao arrendamento.
Para os proprietários, uma renda de mercado não deve ser confundida com rentabilidade líquida. Condomínio, manutenção, impostos, seguros, períodos sem ocupação e risco contratual continuam a influenciar o resultado real.

O que estes dados significam para quem compra
Quem procura casa não deve interpretar o aumento do licenciamento como garantia de maior oferta imediata ou de redução rápida dos preços.
É importante distinguir imóveis concluídos, empreendimentos em construção e projetos ainda numa fase inicial. Prazos, condições de pagamento, licenças, garantias e solidez do promotor devem ser analisados antes de assumir compromissos.
A procura deve começar pela capacidade financeira real e pelas necessidades do agregado, não apenas pela expectativa de que o mercado venha a mudar.

O que estes dados significam para quem vende
Para quem pretende vender, a subida das medianas não significa que qualquer imóvel possa ser colocado no mercado por um valor elevado.
O preço continua a depender da localização concreta, estado, tipologia, áreas, garagem, eficiência energética, documentação e procura existente.
Um mercado com oferta limitada pode favorecer determinados proprietários, mas um imóvel mal preparado ou mal posicionado continuará a enfrentar dificuldades.

Em síntese
Foram licenciados 48.844 fogos em 2025, o valor mais elevado desde 2011.
Foram concluídos 30.425 fogos, mais 8,7% do que no ano anterior.
O licenciamento sinaliza oferta futura, mas não representa casas imediatamente disponíveis.
O preço mediano nacional subiu 16,8% e a Área Metropolitana do Porto manteve-se acima da mediana do país.
Comprar ou vender exige uma análise concreta do imóvel e não apenas uma leitura dos indicadores gerais.

Na Nortelar, acompanhamos a evolução da construção, dos preços e das transações para ajudar compradores e proprietários a transformar dados de mercado em decisões mais claras, realistas e seguras.