Certificado energético e venda de casa: porque não deve deixar para o fim
No artigo anterior, analisámos quando as obras antes da venda podem valorizar um imóvel — e quando podem não compensar.
Mas há outro ponto que muitos proprietários continuam a tratar como simples formalidade, quando na verdade deve ser preparado logo no início do processo de venda: o certificado energético.
Este documento não serve apenas para cumprir uma obrigação legal. Ajuda a compreender o desempenho energético do imóvel, pode influenciar a perceção do comprador e é indispensável para promover a venda com segurança.
Deixar o certificado energético para o fim pode atrasar o anúncio, criar entraves na negociação ou gerar problemas numa fase em que o proprietário já deveria estar focado na concretização da venda.

O que é o certificado energético
O certificado energético é um documento que avalia o desempenho energético de um imóvel e atribui uma classe energética, numa escala que permite perceber se a casa é mais ou menos eficiente.
Este certificado é emitido por peritos qualificados no âmbito do Sistema de Certificação Energética dos Edifícios e contém informação sobre aspetos como isolamento, janelas, ventilação, climatização e produção de águas quentes sanitárias.
Na prática, funciona como uma espécie de diagnóstico energético da habitação.
Permite perceber não só a classificação atual do imóvel, mas também que melhorias podem ser feitas para reduzir consumos, aumentar conforto e valorizar a casa.

Porque é obrigatório na venda
Quando um imóvel é colocado no mercado para venda ou arrendamento, o certificado energético deve estar disponível e a respetiva classe energética deve constar na divulgação comercial.
Isto significa que não deve ser tratado apenas no momento da escritura.
Na prática, o certificado deve estar preparado antes de o imóvel ser promovido, seja em portais imobiliários, montra, redes sociais ou qualquer outro meio de divulgação.
Esta exigência existe para garantir que o comprador tem acesso a informação relevante sobre o desempenho energético da casa desde o início do processo.

O erro mais comum: pedir o certificado tarde demais
Um dos erros frequentes é iniciar a promoção do imóvel sem certificado energético e tentar resolver o assunto apenas quando surge um comprador.
Isto pode criar vários problemas:
  • atrasar a publicação do anúncio;
  • impedir a divulgação correta da classe energética;
  • criar pressão desnecessária numa fase avançada da negociação;
  • atrasar CPCV ou escritura;
  • gerar dúvidas junto do comprador.
Mesmo que o processo de emissão seja relativamente simples, depende da disponibilidade do perito, da visita ao imóvel, da recolha de documentação e da emissão final.
Por isso, o ideal é tratar do certificado logo no início da preparação da venda.

Que informação o certificado pode revelar
O certificado energético não indica apenas uma letra ou uma classe.
Pode também identificar aspetos importantes do imóvel, como:
  • qualidade do isolamento;
  • desempenho das janelas;
  • eficiência dos sistemas de climatização;
  • ventilação;
  • produção de águas quentes;
  • medidas recomendadas de melhoria.
Esta informação pode ser útil para o proprietário perceber se existem intervenções simples que possam melhorar a apresentação ou a perceção do imóvel.
Em alguns casos, pequenas melhorias antes da venda podem ajudar a tornar a casa mais atrativa, sobretudo quando o imóvel apresenta sinais evidentes de desconforto térmico ou consumo energético elevado.

A classe energética influencia a venda?
A classe energética não determina sozinha o valor de um imóvel. Localização, estado de conservação, área, exposição solar, tipologia, acessos e preço continuam a ter um peso muito relevante.
Mas a eficiência energética é cada vez mais valorizada.
Compradores e arrendatários estão mais atentos aos custos de utilização da casa, ao conforto térmico e à qualidade dos equipamentos.
Uma casa com melhor desempenho energético pode transmitir maior confiança, sobretudo quando comparada com imóveis semelhantes na mesma zona.
Por outro lado, uma classe energética menos favorável não significa que o imóvel não tenha valor. Significa apenas que deve ser apresentado com transparência, enquadrando corretamente o seu estado, potencial e eventuais melhorias possíveis.

Certificado energético e obras antes da venda
O certificado energético também pode ajudar a decidir se vale a pena fazer alguma intervenção antes de vender.
Por exemplo, se o imóvel apresenta janelas antigas, isolamento deficiente ou sistemas pouco eficientes, o proprietário pode avaliar se alguma melhoria é financeiramente justificável antes da venda.
Ainda assim, tal como nas obras em geral, nem todas as melhorias energéticas compensam no curto prazo.
A decisão deve considerar:
  • custo da intervenção;
  • impacto no conforto;
  • eventual melhoria da classe energética;
  • perceção do comprador;
  • valor expectável de venda;
  • prazo disponível até colocar o imóvel no mercado.
O objetivo não é fazer obras por obrigação, mas perceber se alguma intervenção pode melhorar a atratividade e a liquidez do imóvel.

Documentos e preparação do processo
Para emitir o certificado energético, normalmente são necessários alguns elementos do imóvel, como documentação predial, planta, dados técnicos disponíveis e acesso à habitação para avaliação.
Quanto mais organizada estiver a informação, mais simples tende a ser o processo.
Este é mais um motivo para não deixar o certificado para o fim. A fase inicial da venda deve servir precisamente para reunir documentação, identificar eventuais falhas e garantir que o imóvel está pronto para ser promovido sem entraves.

Existem exceções?
Existem situações específicas em que determinados imóveis podem estar excluídos da obrigação de certificação energética, mas estas exceções devem ser analisadas com cuidado e devidamente justificadas.
O erro a evitar é assumir que um imóvel está dispensado sem confirmação.
Sempre que exista dúvida, o enquadramento deve ser validado antes da promoção da venda.

Em síntese
O certificado energético não deve ser visto como uma formalidade de última hora.
É um documento obrigatório na promoção e venda de imóveis, mas também uma ferramenta útil para perceber o desempenho da casa, antecipar dúvidas dos compradores e preparar melhor a estratégia de venda.
Tratar deste certificado logo no início evita atrasos, transmite maior confiança e ajuda a posicionar o imóvel de forma mais transparente no mercado.
Na Nortelar, trabalhamos com parceiros certificados que podem apoiar a emissão do certificado energético, ajudando os proprietários a preparar a venda com mais rapidez, rigor e segurança.