O Contrato-Promessa de Compra e Venda, normalmente designado por CPCV, é uma das etapas mais importantes numa transação imobiliária.
Permite que vendedor e comprador assumam antecipadamente o compromisso de concluir a venda, definindo preço, sinal, prazos e outras condições essenciais antes da escritura ou documento particular autenticado.
Mas há cláusulas que merecem especial atenção.
Uma delas é a possibilidade de o promitente-comprador ceder a sua posição contratual a outra pessoa.
Esta opção pode ser útil em determinados negócios, mas também pode produzir consequências fiscais que não existem num CPCV convencional.

O que é uma cedência de posição contratual?
Quando um comprador celebra um CPCV passa a ocupar uma determinada posição naquele contrato: tem direitos, mas também obrigações.
A cedência de posição contratual permite que essa posição seja transmitida a um terceiro.
Na prática, o comprador inicial — o cedente — deixa de ocupar a sua posição e é substituído por um novo comprador — o cessionário — que passa a assumir os direitos e obrigações decorrentes do contrato.
A regra geral do Código Civil é que essa transmissão depende do consentimento da outra parte no contrato, neste caso o promitente-vendedor.
Esse consentimento pode ser dado previamente, nomeadamente no próprio CPCV, ou posteriormente.
Quando foi dado previamente, a cessão produz efeitos perante o outro contraente depois da respetiva notificação ou reconhecimento.

Um CPCV normal paga IMT no momento da assinatura?
Em regra, a simples celebração de um CPCV não implica automaticamente o pagamento de IMT.
Num contrato-promessa normal, sem entrega antecipada da posse do imóvel e sem determinadas cláusulas especiais, o IMT associado à aquisição é normalmente liquidado quando ocorre a transmissão definitiva.
Existem, porém, exceções importantes.
O Código do IMT trata determinadas operações anteriores à escritura como se fossem transmissões para efeitos fiscais.
Entre elas encontram-se:
  • determinadas promessas acompanhadas da tradição ou utilização do imóvel;
  • CPCV que contenham cláusula permitindo ao comprador ceder livremente a sua posição;
  • a própria cessão exercida ao abrigo dessa cláusula;
  • e determinados ajustes de revenda.
Por isso, duas cláusulas aparentemente semelhantes num CPCV podem ter efeitos fiscais diferentes.

O que acontece se o CPCV permitir a livre cedência da posição?
Quando o CPCV estabelece que o promitente-comprador pode ceder a sua posição contratual a terceiro, o Código do IMT considera que existe uma transmissão relevante para efeitos fiscais.
Neste caso, pode haver IMT logo na celebração do CPCV.
O imposto não incide, nessa fase, sobre a totalidade do preço do imóvel.
A matéria tributável corresponde à parte do preço que tiver sido paga pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, por exemplo através do sinal ou de outros pagamentos já realizados.
No entanto, a taxa aplicável a esse montante é determinada tendo em consideração o preço total acordado no contrato.
Esta distinção é fundamental.
Não é correto dizer simplesmente que “o IMT incide sobre o sinal” sem explicar que a taxa é determinada por referência ao valor global do negócio.

E existem isenções nesta situação?
O Código do IMT contém uma regra específica para os CPCV com cláusula de livre cedência e para as cedências realizadas ao abrigo dessa cláusula.
Nestas situações, o imposto é devido pelo promitente-comprador inicial e, quando existam cedências sucessivas, pelos respetivos adquirentes da posição contratual.
A lei determina ainda que não são aplicáveis determinadas isenções ou reduções de taxa previstas para a aquisição final do imóvel.
Este é um ponto particularmente importante para compradores que estejam a contar com um benefício fiscal associado à futura aquisição da habitação.
Uma cláusula aparentemente incluída apenas para dar flexibilidade ao comprador pode, por isso, alterar significativamente o momento e o enquadramento da tributação.

E se a posição for efetivamente cedida?
Se o CPCV já contém a cláusula que permite a cedência e o comprador utiliza esse direito, a própria cessão constitui também um facto relevante para IMT.
Nesse momento, o imposto incide sobre a parte do preço que o novo adquirente da posição contratual pagar ao cedente, aplicando-se novamente a taxa correspondente ao preço global acordado para o imóvel.
Pode, por isso, existir tributação em diferentes momentos da cadeia contratual.
É precisamente por esta razão que uma operação com intenção de revenda ou cedência deve ser analisada antes da assinatura do CPCV e não apenas quando aparecer um terceiro comprador.

E se o CPCV não tiver cláusula de livre cedência?
Aqui o enquadramento é diferente.
A inexistência de uma cláusula de livre cedência significa, desde logo, que a simples assinatura do CPCV não fica sujeita a IMT por esse motivo.
Mas isso não significa que uma posterior cedência fique necessariamente fora de tributação.
Imagine que o comprador inicial celebra um CPCV sem cláusula de livre cedência e, posteriormente, acorda que um terceiro irá ocupar o seu lugar, vindo esse terceiro a celebrar a compra definitiva diretamente com o vendedor inicial.
O Código do IMT pode qualificar esta situação como uma cedência de posição contratual ou ajuste de revenda.
Nestes casos pode existir tributação do contraente originário.

Existe uma exceção quando não há lucro na cedência?
Sim, e este é um ponto que o artigo anterior não explicava corretamente.
Nas situações de ajuste de revenda previstas no Código do IMT, a incidência sobre o comprador inicial pode ser afastada quando este demonstre que não recebeu nem pagou qualquer quantia adicional para além do sinal ou princípio de pagamento já previsto no CPCV.
Para beneficiar desta exclusão, terá de efetuar a declaração prevista legalmente no prazo de 30 dias a contar da cedência ou do ajuste de revenda e demonstrar a inexistência daquele pagamento adicional através de documentação adequada ou dos mecanismos previstos pela lei.
Portanto, não é rigoroso dizer que um CPCV sem cláusula de livre cedência permite simplesmente ceder a posição “sem pagar IMT”.
Tudo depende de como é realizada a operação e dos valores envolvidos.

A cedência com lucro pode gerar IRS
Existe ainda uma consequência fiscal diferente do IMT.
Quando uma pessoa singular cede onerosamente uma posição contratual relacionada com um imóvel e obtém um ganho, esse rendimento pode ser considerado mais-valia para efeitos de IRS.
O Código do IRS inclui expressamente como mais-valias os ganhos provenientes da cessão onerosa de posições contratuais ou de outros direitos inerentes a contratos relativos a bens imóveis.
Num exemplo simplificado, imagine que um comprador entregou 30.000 euros no âmbito de um CPCV e posteriormente recebe 40.000 euros pela cedência da respetiva posição.
Existe uma componente económica adicional de 10.000 euros que poderá ter relevância em IRS.
A determinação concreta do ganho deve ser feita de acordo com as regras fiscais aplicáveis à operação.

A mais-valia é tributada apenas em 50%?
Para residentes fiscais em Portugal, o Código do IRS estabelece, em regra, que o saldo das mais-valias resultantes deste tipo de cessão é considerado em 50% do seu valor para efeitos de tributação.
Isto não significa que a taxa de imposto seja 50%.
Significa que, nas situações abrangidas por esta regra, apenas metade do saldo apurado entra na determinação do rendimento sujeito a IRS.
A tributação efetiva dependerá depois das restantes regras aplicáveis ao contribuinte.

Posso deduzir comissão de mediação, IMT e outras despesas à mais-valia da cedência?
Este é outro ponto que precisa de especial cuidado.
As regras gerais de despesas dedutíveis nas mais-valias imobiliárias não são automaticamente aplicáveis à cedência onerosa de uma posição contratual.
A Autoridade Tributária já esclareceu, numa informação vinculativa relativa a uma cedência deste tipo, que despesas como comissão de mediação e IMT não podiam ser deduzidas ao ganho naquela situação, por falta de enquadramento legal no artigo 51.º do Código do IRS.
Por isso, não deve ser assumido que todas as despesas associadas ao negócio reduzem automaticamente a mais-valia tributável.
Quando exista uma cedência onerosa, o cálculo fiscal deve ser confirmado para o caso concreto.

E o Imposto do Selo?
Também é importante corrigir outra simplificação frequente.
O Imposto do Selo de 0,8% está associado à aquisição onerosa do direito de propriedade ou de outras figuras parcelares sobre imóveis.
Num CPCV normal, em que ainda não ocorreu a aquisição do imóvel, não deve ser confundido com a tributação específica que o Código do IMT pode antecipar em determinadas promessas ou cedências.
Quando a compra definitiva ocorrer, o adquirente terá de analisar o IMT e o Imposto do Selo aplicáveis à respetiva aquisição, considerando eventuais benefícios fiscais a que tenha direito.
Se existir financiamento bancário, podem ainda surgir outras incidências de Imposto do Selo relacionadas com o crédito.

A cláusula de cedência deve ser incluída “por precaução”?
Não necessariamente.
É frequente pensar que uma cláusula de livre cedência só acrescenta flexibilidade ao comprador e que, mesmo que nunca seja utilizada, não tem consequências.
Fiscalmente, isso pode ser errado.
O próprio facto de o CPCV conferir ao promitente-comprador o direito de ceder a sua posição pode preencher uma das situações que o Código do IMT trata como transmissão.
Assim, uma cláusula que nunca venha a ser utilizada pode produzir consequências fiscais desde a assinatura do contrato.
Deve existir uma razão concreta para a sua inclusão.

O CPCV deve prever como funciona uma eventual cedência
Se as partes considerarem possível a substituição do comprador, o contrato deve esclarecer as condições dessa operação.
Pode ser relevante definir:
  • se a cedência é permitida;
  • se necessita de autorização posterior do vendedor;
  • em que circunstâncias pode ocorrer;
  • como devem ser efetuadas as comunicações;
  • qual o tratamento dos sinais já pagos;
  • e que responsabilidades permanecem com cada interveniente.
Uma formulação ambígua pode criar dificuldades precisamente numa fase em que já existem quantias entregues e compromissos assumidos.

Atenção particular à compra de imóveis em construção
A cedência de posição contratual é especialmente relevante em imóveis adquiridos em projeto ou durante a construção.
Nestes negócios, pode decorrer bastante tempo entre a assinatura do CPCV e a conclusão do imóvel.
Durante esse período, o comprador pode alterar os seus planos ou surgir um terceiro interessado em assumir o negócio.
Mas a possibilidade comercial de ceder a posição não deve ser confundida com uma operação fiscalmente neutra.
Antes de assumir que poderá “vender o contrato” antes da escritura, é importante confirmar:
  • se o CPCV permite a cedência;
  • se é necessário consentimento do promotor ou vendedor;
  • que valores serão pagos;
  • que IMT poderá surgir;
  • e que IRS poderá resultar de um eventual ganho.

Em síntese
A simples assinatura de um CPCV não implica, em regra, o pagamento imediato de IMT, desde que não se verifiquem situações que a lei equipara a uma transmissão.
Uma dessas situações é a existência de uma cláusula de livre cedência da posição contratual.
Quando essa cláusula existe, pode haver IMT logo na celebração do CPCV, incidindo sobre a parte do preço já paga, mas utilizando a taxa correspondente ao preço total acordado.
A própria cedência realizada ao abrigo dessa cláusula pode voltar a ter consequências em IMT.
Mesmo quando o CPCV não contém livre cedência, uma posterior substituição do comprador seguida da venda definitiva ao terceiro pode ser tratada fiscalmente como cedência ou ajuste de revenda.
Em certas situações, o comprador inicial pode afastar essa incidência se demonstrar, dentro do prazo legal, que não existiu qualquer pagamento adicional para além do sinal já previsto.
Uma cedência onerosa com ganho pode ainda gerar uma mais-valia sujeita a IRS, sendo em regra considerado 50% do respetivo saldo quando estejam reunidas as condições legais aplicáveis aos residentes.
Por isso, a decisão de incluir uma cláusula de cedência num CPCV não deve ser tomada apenas por conveniência contratual.

O conteúdo do CPCV pode alterar não só quem pode comprar o imóvel, mas também quando surgem determinadas obrigações fiscais.

Na Nortelar acompanhamos compradores e vendedores na componente imobiliária da negociação e preparação do negócio, ajudando a antecipar questões que podem afetar a segurança da operação. Sempre que um CPCV envolva cedência de posição contratual ou consequências fiscais específicas, recomendamos a validação do contrato e da tributação com os profissionais jurídicos e fiscais responsáveis.