O Governo apresentou uma reforma ampla do arrendamento urbano, com alterações anunciadas nas rendas dos novos contratos, cauções, comunicações, renovações, direito de preferência e processos de despejo.
Mas existe uma distinção essencial: em 9 de julho de 2026, o Conselho de Ministros aprovou uma proposta de lei. As medidas divulgadas não devem, por isso, ser tratadas como regras já aplicáveis aos contratos.
Até existir legislação publicada e uma data de entrada em vigor, senhorios e arrendatários devem continuar a cumprir o regime atualmente aplicável e as cláusulas válidas dos seus contratos.

O que aconteceu — e o que não aconteceu
Foi aprovada pelo Governo uma proposta para seguir o processo legislativo. O texto pode ser alterado, aprovado com mudanças ou ficar sujeito a normas transitórias diferentes das inicialmente anunciadas.
Não foram automaticamente alteradas as rendas dos contratos em curso, as cauções já prestadas, os prazos de renovação ou os procedimentos de cessação. Também não desapareceu, por mero anúncio, o direito de preferência do arrendatário.

As principais alterações propostas
Segundo a informação divulgada pelo Governo, a reforma assenta em quatro ideias: maior liberdade contratual, reforço do cumprimento dos contratos, simplificação dos mecanismos de resolução e maior intervenção do Estado nas situações de vulnerabilidade.

Rendas nos novos contratos
O Governo pretende antecipar o fim das limitações aplicáveis à definição da renda entre contratos. A medida foi apresentada para novos contratos, mantendo inalterado o regime dos contratos já em vigor.
Mesmo que a proposta seja aprovada nos termos anunciados, isso não permite alterar unilateralmente a renda de um contrato em curso fora das regras legais e contratuais aplicáveis.

Cauções, rendas antecipadas e comunicações
A proposta procura dar maior liberdade às partes na definição de garantias e pagamentos antecipados. A comunicação oficial refere a possibilidade de acordar até três meses de renda antecipada nos futuros contratos.
Também está prevista a utilização de comunicações eletrónicas quando exista acordo. A utilidade prática dependerá, porém, dos requisitos finais de prova de envio e receção, identificação dos contactos e comunicações que continuem a exigir outra forma.

Renovação, preferência e incumprimento
O Governo anunciou alterações ao regime de oposição à renovação automática e uma atualização das regras do direito de preferência. Sem o texto final, não é possível concluir quais serão os prazos, as exceções ou os contratos abrangidos.
Na área do incumprimento, a intenção é simplificar e acelerar os processos. Isso não significa despejo imediato nem eliminação dos direitos de defesa. Os fundamentos e procedimentos continuarão a depender da lei que vier a ser aprovada.

Proteção das situações vulneráveis
A reforma foi apresentada mantendo mecanismos específicos para determinados arrendatários vulneráveis com contratos anteriores a 1990. O Governo anunciou um limiar de rendimento anual do agregado de 64 mil euros para certas atualizações, mas o modo de cálculo, a prova e as regras transitórias terão de ser confirmados no diploma final.

O Fundo de Emergência para a Habitação é um diploma separado
Na mesma reunião, o Conselho de Ministros aprovou um decreto-lei para criar um Fundo de Emergência para a Habitação, destinado a apoiar pessoas e famílias perante situações de emergência habitacional.
Este fundo não deve ser confundido com a proposta de reforma do arrendamento nem com uma garantia geral de pagamento das rendas. A sua aplicação depende da publicação e das condições operacionais definidas para o apoio.

O que senhorios e arrendatários devem fazer agora
A atitude prudente não é ignorar a reforma, mas também não é aplicá-la antes de tempo. Quem tem um contrato em curso pode organizar o contrato e aditamentos, histórico de rendas, caução, comunicações, datas de renovação, obras acordadas e eventuais incumprimentos.
Essa informação permitirá avaliar rapidamente o impacto da lei quando existirem texto final, data de entrada em vigor e normas transitórias.

O que ainda falta conhecer
  • redação final de cada medida;
  • contratos abrangidos e regras transitórias;
  • limites de cauções e rendas antecipadas;
  • prazos de comunicação, renovação e cessação;
  • condições do direito de preferência;
  • procedimentos concretos de despejo;
  • datas de entrada em vigor.
Em síntese
  • O Governo aprovou uma proposta de lei em 9 de julho de 2026.
  • As medidas anunciadas ainda não devem ser tratadas como lei em vigor.
  • Os contratos existentes mantêm as regras atualmente aplicáveis até existir nova legislação.
  • A proposta abrange rendas entre contratos, garantias, comunicações, renovações, preferência e incumprimento.
  • O Fundo de Emergência para a Habitação é juridicamente separado.
  • O texto final, as transições e as datas ainda podem mudar.
Na Nortelar, acompanhamos as decisões que podem afetar o mercado e distinguimos sempre anúncio, proposta, aprovação e entrada em vigor. Perante um contrato concreto, qualquer alteração deve ser confirmada no texto legal aplicável.