IMI e IMT: O que muda na compra de casa?
A compra da primeira habitação ficou fiscalmente mais favorável para muitos jovens desde 1 de agosto de 2024.
O novo regime criou uma isenção de IMT e Imposto do Selo na primeira aquisição de habitação própria e permanente por jovens até aos 35 anos, desde que sejam cumpridos os requisitos previstos na lei.
Importa, no entanto, corrigir uma confusão frequente: esta medida não criou uma isenção geral de IMI para jovens.
IMI e IMT são impostos diferentes e surgem em momentos diferentes da relação com o imóvel.

O que é o IMT?
O IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis — é um imposto pago, em regra, quando ocorre a aquisição de um imóvel.
O valor do imposto depende, entre outros fatores, do valor da aquisição, da finalidade do imóvel e da eventual aplicação de benefícios fiscais.
Foi precisamente neste imposto que entrou em vigor, a partir de 1 de agosto de 2024, um novo benefício destinado aos jovens compradores.

Quem pode beneficiar do IMT Jovem?
O regime aplica-se à primeira aquisição de prédio urbano ou fração autónoma destinada exclusivamente a habitação própria e permanente por compradores com idade igual ou inferior a 35 anos.
Além da idade, o comprador não pode ser considerado dependente para efeitos de IRS no ano da aquisição.
Também ficam excluídos do benefício os compradores que sejam proprietários, ou titulares de uma figura parcelar do direito de propriedade, sobre outro imóvel urbano habitacional no momento da aquisição ou que o tenham sido em algum momento durante os três anos anteriores.
Portanto, ter até 35 anos não é, por si só, suficiente.

Qual é o limite da isenção?
No Continente, em 2024, a isenção total de IMT para os jovens abrangidos pelo regime aplica-se às aquisições até 316.772 euros.
Entre 316.772 euros e 633.453 euros, existe ainda um benefício parcial, sendo o imposto calculado segundo a tabela específica criada para este regime.
Acima desse valor, aplicam-se as taxas correspondentes previstas na legislação.
Os limites utilizados devem ser sempre os que estiverem em vigor à data da aquisição.

O Imposto do Selo também está abrangido
Outra alteração importante é a criação de um benefício em Imposto do Selo na aquisição.
A compra de um imóvel está normalmente sujeita a Imposto do Selo à taxa de 0,8% sobre o valor relevante para a operação.
O Decreto-Lei n.º 48-A/2024 criou uma dedução neste imposto para as aquisições abrangidas pelo regime destinado aos jovens.
Assim, dentro dos limites previstos, um comprador elegível pode beneficiar não apenas da redução ou isenção de IMT, mas também do Imposto do Selo associado à aquisição.

E o IMI?
O IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis — é diferente.
Não é um imposto pago pela compra da casa, mas um imposto anual relacionado com a propriedade do imóvel.
A medida criada em 2024 para jovens até aos 35 anos não estabeleceu uma nova isenção geral de IMI.
Continuam a existir outros regimes de isenção de IMI previstos na legislação, nomeadamente para determinadas situações de habitação própria e permanente, mas têm requisitos próprios e não resultam simplesmente da idade do comprador.
Por isso, não se deve confundir o IMT Jovem com uma isenção anual de IMI.

E se a casa for comprada por duas pessoas?
Quando existem vários compradores, a situação de cada um deve ser analisada individualmente.
Um dos adquirentes pode reunir os requisitos para o benefício e o outro não.
Nos casos em que a aquisição venha a constituir bem comum de um casal, a própria legislação determina que a verificação dos pressupostos e o apuramento do imposto sejam efetuados individualmente em relação a cada cônjuge.
Assim, a elegibilidade de um comprador não deve ser automaticamente atribuída ao outro.

O benefício aplica-se a qualquer imóvel?
Não.
O regime foi criado para a primeira aquisição de um imóvel destinado exclusivamente a habitação própria e permanente.
Uma segunda habitação, uma casa de férias ou um imóvel adquirido exclusivamente para investimento não ficam abrangidos pelo benefício com base nesta medida.
A finalidade da aquisição é, portanto, determinante.

E se o jovem já tiver sido proprietário de uma casa?
O benefício não se aplica quando o comprador seja titular de um imóvel urbano destinado a habitação no momento da aquisição ou tenha sido titular desse direito em algum momento durante os três anos anteriores.
Esta regra impede que a isenção seja tratada como um benefício geral para qualquer compra efetuada por alguém com menos de 36 anos.
O objetivo é apoiar o acesso à primeira habitação nas condições definidas pela legislação.

O benefício pode ser perdido posteriormente?
Sim.
O Código do IMT prevê situações em que a isenção pode caducar quando o imóvel deixa de cumprir a finalidade que justificou a concessão do benefício.
Por isso, não basta verificar as condições no momento da compra.
Alterações posteriores ao destino do imóvel podem ter consequências fiscais e devem ser avaliadas antes de serem concretizadas.

Existem novas deduções de IRS no crédito habitação por causa desta medida?
Não deve ser feita essa associação.
O regime aprovado através do Decreto-Lei n.º 48-A/2024 diz respeito especificamente ao IMT e ao Imposto do Selo sobre a aquisição.
Não criou, por esta via, uma nova dedução geral de IRS para jovens que contratem crédito à habitação.
O financiamento bancário pode ter outras condições, apoios ou encargos próprios, mas deve ser analisado separadamente destes benefícios fiscais.

Qual pode ser o impacto para um jovem comprador?
A redução dos impostos pagos no momento da compra pode diminuir significativamente o montante de capitais próprios necessário para concluir uma aquisição.
Antes destas alterações, além da entrada exigida pelo financiamento bancário e de outros custos associados à operação, o comprador tinha normalmente de reservar também dinheiro para IMT e Imposto do Selo.
Para quem cumpra os requisitos, o novo regime pode reduzir essa necessidade financeira.
Isso não significa, contudo, que a compra fique sem custos.
Continuam a existir despesas relacionadas com a formalização da aquisição, registos, eventual financiamento bancário, seguros e outros encargos.

O preço da casa deve ser escolhido apenas com base no limite da isenção?
Não.
O benefício fiscal pode ser relevante, mas não deve ser o único critério para determinar quanto gastar numa habitação.
É mais importante avaliar o rendimento disponível, a entrada necessária, a prestação do crédito, as restantes despesas mensais e a capacidade para suportar alterações futuras das condições financeiras.
Comprar uma casa ligeiramente mais barata apenas para permanecer num determinado escalão fiscal pode fazer sentido em algumas situações, mas a decisão deve considerar o custo total e a adequação do imóvel às necessidades do comprador.

Em síntese
Desde 1 de agosto de 2024, os jovens com idade igual ou inferior a 35 anos podem beneficiar de isenção de IMT e Imposto do Selo na primeira aquisição de habitação própria e permanente, desde que cumpram os requisitos legais.
No Continente, a isenção total de IMT aplica-se, em 2024, até 316.772 euros, existindo um benefício parcial no escalão seguinte.
O comprador não pode ser considerado dependente para efeitos de IRS e não pode possuir, nem ter possuído nos três anos anteriores, outro imóvel urbano habitacional nas condições previstas pela lei.
A medida não criou uma nova isenção geral de IMI para jovens. O IMI é um imposto anual diferente e os respetivos benefícios obedecem a regras próprias.
Também não foi criada, através deste diploma, uma nova dedução geral de IRS associada ao crédito à habitação.
Para quem está a preparar a primeira compra de casa, conhecer estas diferenças permite calcular melhor o dinheiro necessário para concretizar a aquisição e evitar decisões baseadas em benefícios que não existem.

Na Nortelar acompanhamos compradores ao longo do processo imobiliário, ajudando a antecipar custos, documentação e condições que podem influenciar a aquisição. Sempre que esteja em causa a aplicação concreta de um benefício fiscal, recomendamos a confirmação das condições junto da Autoridade Tributária antes da realização do negócio.