Comprar casa em conjunto é uma decisão financeira de longo prazo. Quando duas pessoas não são casadas, é especialmente importante perceber quem será proprietário de quê, quem suporta a entrada, como serão pagas as prestações e o que acontece se, no futuro, os objetivos deixarem de coincidir.
Muitos problemas não surgem no momento da compra. Surgem anos depois, quando é necessário vender, quando uma das pessoas quer ficar com o imóvel ou quando se descobre que aquilo que o casal considerava justo não corresponde à forma como a propriedade ficou formalmente constituída.

Comprar em conjunto significa criar uma compropriedade
Quando duas pessoas adquirem simultaneamente um imóvel, podem ficar ambas proprietárias.
Cada uma passa a deter uma quota ideal sobre a totalidade do imóvel.
Essa quota não significa que uma pessoa seja dona da sala e a outra dos quartos, nem que cada uma tenha uma metade física da casa. Representa uma participação no direito de propriedade sobre o imóvel inteiro.
As quotas também não têm obrigatoriamente de ser iguais.
Quando se pretende que uma pessoa seja titular de uma percentagem diferente da outra, essa intenção deve ser corretamente refletida na aquisição.
Na ausência de indicação diferente, a lei presume iguais as quotas dos comproprietários.

A entrada deve ser discutida antes da escritura
Um dos cenários mais frequentes acontece quando uma pessoa dispõe de mais poupança do que a outra.
Imagine que uma suporta 80% da entrada e a outra 20%.
Isso não significa automaticamente que o imóvel ficará dividido nessa proporção.
É necessário decidir o que se pretende.
A diferença pode justificar quotas de propriedade diferentes ou pode resultar de outro entendimento entre as partes. O essencial é não deixar essa questão para uma discussão futura.
Quanto maior for a diferença entre os valores investidos, mais importante é que a estrutura escolhida fique clara e documentada.

Propriedade e empréstimo não são exatamente a mesma questão
Outro erro é olhar apenas para a percentagem da casa.
Também é necessário compreender a responsabilidade assumida perante o banco.
Quem é proprietário, quem é mutuário, quem paga as prestações e que garantias foram constituídas devem ser analisados em conjunto, mas não confundidos.
Por exemplo, um casal pode decidir dividir determinadas despesas numa proporção diferente das quotas de propriedade.
Isso pode funcionar perfeitamente durante a relação, mas deve existir consciência de que pagamentos mensais e titularidade jurídica não são necessariamente a mesma coisa.
É particularmente importante esclarecer estes pontos antes de assinar o CPCV e não apenas no dia da escritura.

E se um pagar as obras ou amortizar mais crédito?
Ao longo de dez ou vinte anos, dificilmente todas as despesas serão suportadas exatamente na mesma proporção.
Podem existir amortizações extraordinárias, obras, substituição de equipamentos, condomínio, impostos ou outros encargos pagos maioritariamente por uma das pessoas.
Se essas diferenças forem relevantes, guardar comprovativos e definir previamente como serão tratadas pode evitar conflitos futuros.
A ideia de que “depois fazemos as contas” é muitas vezes precisamente aquilo que torna as contas difíceis.
Ao fim de vários anos, separar investimento inicial, prestações, juros, manutenção e valorização do imóvel pode ser muito mais complexo do que parecia no momento da compra.

O que acontece se a relação terminar?
Este é o cenário que ninguém gosta de discutir quando está a comprar a primeira casa em conjunto, mas é um dos mais importantes.
Existem normalmente três soluções possíveis.
Uma das pessoas pode adquirir a quota da outra. O imóvel pode ser vendido a um terceiro e o valor líquido distribuído. Ou, durante determinado período, as partes podem manter a propriedade conjunta segundo um acordo.
Em qualquer destes cenários, se existir crédito habitação, será necessário articular a solução com o banco.
O facto de uma pessoa deixar de ser proprietária não significa automaticamente que deixe de estar vinculada ao empréstimo.
Por isso, uma eventual compra da quota do outro deve ser analisada simultaneamente do ponto de vista patrimonial e financeiro.

Um pode vender a sua parte sem o outro?
Um comproprietário pode, em princípio, transmitir a respetiva quota.
Mas não pode vender como sua uma divisão ou uma parte física específica da casa sem que exista a estrutura jurídica adequada.
Além disso, quando uma quota é vendida a uma pessoa estranha à compropriedade, os restantes comproprietários podem beneficiar de direito legal de preferência.
Na prática, vender apenas uma quota de uma casa também é bastante diferente de vender o imóvel completo.
O potencial comprador sabe que passará a dividir a propriedade com outra pessoa, o que normalmente reduz significativamente o universo de interessados.
Por isso, quando existe uma separação, encontrar uma solução entre os próprios proprietários ou vender o imóvel em conjunto tende a ser comercialmente mais simples.

Ninguém é obrigado a permanecer para sempre na compropriedade
A lei prevê que, em regra, um comproprietário não é obrigado a permanecer indefinidamente numa situação de indivisão.
Isto torna ainda mais importante construir uma relação patrimonial equilibrada desde o início.
Comprar casa a dois não deve depender apenas da confiança pessoal existente naquele momento.
Um bom acordo é aquele que continua a fazer sentido mesmo quando as circunstâncias mudam.

O que deve ser decidido antes da compra?
Antes de assumir o compromisso, o casal deve conversar claramente sobre o valor que cada um coloca na entrada, as quotas pretendidas, a forma de repartir a prestação, as restantes despesas e o que acontecerá em caso de venda.
Também é importante definir como serão tratadas futuras amortizações extraordinárias e investimentos significativos no imóvel.
Quando existem contribuições muito diferentes ou património relevante envolvido, é prudente obter aconselhamento jurídico antes da aquisição para que a solução escolhida seja refletida corretamente nos documentos.

A casa pode ser emocional. A compra deve ser racional.
Comprar a primeira habitação em conjunto é normalmente um momento positivo.
Isso não impede que seja também uma operação patrimonial relevante.
Quanto maior for o valor da casa e o prazo do financiamento, maior é a importância de transformar expectativas em decisões claras.
Não é falta de confiança discutir o que acontece se um dia for necessário vender. É uma forma de proteger ambas as pessoas e, muitas vezes, a própria relação.

Em síntese
Duas pessoas que compram um imóvel em conjunto passam a ser comproprietárias nas quotas definidas na aquisição.
As contribuições financeiras podem ser diferentes e devem ser refletidas de forma consciente.
Pagamentos de prestações, obras ou outras despesas não devem ser confundidos automaticamente com a percentagem jurídica de propriedade.
E uma eventual separação torna-se muito mais simples quando as regras fundamentais foram discutidas antes da compra.

Na Nortelar, ajudamos compradores a preparar a aquisição para além da escolha do imóvel: orçamento, documentação, negociação e condições do negócio devem estar alinhados antes do CPCV. Quando existem quotas diferentes ou questões patrimoniais específicas, a estrutura jurídica deve ser confirmada com os profissionais adequados antes da escritura.