Contrato-Promessa de Compra e Venda e Cedência de Posição Contratual: Fiscalidade e Implicações na Compra de Habitação

No mercado imobiliário, o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é amplamente utilizado para assegurar o compromisso de compra e venda de um imóvel, protegendo ambas as partes até à formalização definitiva da transação. Contudo, quando o comprador (promitente-comprador) decide ceder a sua posição a um terceiro, surgem questões fiscais específicas, e os detalhes contratuais podem impactar significativamente os impostos a pagar.

Neste artigo, analisamos o funcionamento do CPCV, a cedência de posição contratual e as diferenças de custos fiscais entre incluir ou não uma cláusula de cedência no CPCV.

O Que é o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV)?

O CPCV é um contrato no qual uma das partes (promitente-vendedor) compromete-se a vender um imóvel a outra (promitente-comprador), que se compromete a comprá-lo num momento futuro. Este tipo de contrato é frequente na compra de habitação, pois permite reservar o imóvel enquanto se concluem outras formalidades e garantias.

Por vezes, o comprador inicial opta por ceder a sua posição contratual a um terceiro (cessionário), que será o comprador final na escritura.

A Cedência de Posição Contratual no CPCV

A cedência de posição permite que o comprador original transfira os seus direitos e obrigações para outro comprador. No entanto, esta operação requer a autorização do vendedor, que pode ser concedida de duas maneiras:

1. No próprio CPCV – através de uma cláusula de livre cedência de posição contratual.
2. A posteriori – através de uma autorização formal ou no contrato de cedência entre o comprador original e o cessionário.

Estes dois métodos de autorização têm implicações fiscais muito diferentes no momento da cedência.

Cenário 1: CPCV com Cláusula de Livre Cedência de Posição Contratual

Quando o CPCV inclui uma cláusula de livre cedência, o comprador tem liberdade para ceder a sua posição sem necessidade de autorização adicional. Neste caso, o IMT (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis) incide sobre o valor do sinal pago no CPCV.

Assim, o IMT é pago na assinatura do CPCV, aplicando-se a taxa correspondente ao valor total do imóvel.

Exemplo Prático:
Suponha que "A" (promitente-vendedor) e "B" (promitente-comprador) celebram um CPCV para uma habitação no valor de 300.000 € e incluem uma cláusula de livre cedência de posição. "B" paga 30.000 € como sinal.
- A taxa de IMT aplicável a este valor total é de 7%, com uma parcela a abater de 9.003,25 €, resultando num IMT de 11.996,75 € a pagar na escritura.
- Se "B" tiver pago IMT sobre o sinal ao assinar o CPCV, este valor será deduzido ao montante total a pagar na escritura final.

Este cenário permite um pagamento de IMT inicial reduzido no CPCV e, caso o comprador não ceda a posição, garante a dedução do IMT na compra final.

Cenário 2: Cedência de Posição em CPCV Sem Cláusula de Livre Cedência

Quando o CPCV não inclui uma cláusula de cedência, a cedência requer uma autorização específica do vendedor e não gera obrigação de pagamento imediato de IMT.

Neste caso:
- O comprador inicial pode ceder a posição sem pagar IMT.
- Contudo, a Autoridade Tributária (AT) considera o valor total da transação final e aplica o IMT sobre este montante, como se o comprador inicial tivesse adquirido o imóvel e o revendido ao cessionário.

Exemplo Prático:
Suponha que "A" e "B" celebram um CPCV para uma habitação no valor de 300.000 €, sem cláusula de cedência. "B" não paga qualquer valor de IMT no CPCV.
- Mais tarde, "B" decide ceder a posição a "C" por 40.000 € (sinal de 30.000 € mais lucro de 10.000 €).
- "B" não paga IMT pela cedência, mas "C" terá de pagar o IMT sobre o valor total (11.996,75 € sobre os 300.000 €) ao realizar a escritura com "A".

Ao contrário do primeiro cenário, onde o IMT incide apenas sobre o sinal, aqui incide sobre o valor total do imóvel, gerando um custo fiscal mais elevado para "C".

Mais-Valias e Imposto de Selo

Além do IMT, há outras implicações fiscais a considerar:
- Imposto de Selo: É liquidado apenas na escritura, não afetando o CPCV.
- Mais-Valias na Cedência de Posição Contratual: Se o comprador inicial ceder a sua posição com lucro, este valor será tributado como mais-valia. Contudo, ao contrário da venda de imóveis, não é possível deduzir despesas como registos e impostos.

Conclusão: A Importância da Estratégia Contratual e Fiscal

A inclusão de uma cláusula de cedência no CPCV pode ter um impacto fiscal direto e considerável. Em cenários de cedência, uma cláusula de cedência pode reduzir substancialmente os impostos pagos na fase inicial e permitir deduções caso o comprador inicial opte pela compra final.

Decidir incluir ou não uma cláusula de cedência deve ser cuidadosamente analisado com apoio especializado. Um planeamento fiscal e contratual adequado evita surpresas e garante um processo de compra mais seguro e protegido.