NOTA DE CORREÇÃO A COLOCAR NO TOPO DO ARTIGO
Este artigo foi corrigido em 22 de julho de 2026. A versão anterior referia uma alegada entrada em vigor de novas regras em agosto, um limite geral de 45% para a taxa de esforço e uma simplificação dos prazos máximos. Essas alterações não constam da informação oficial atual do Banco de Portugal. O texto seguinte apresenta as regras em vigor e substitui integralmente a versão anterior.

Comprar casa com recurso a crédito exige mais do que encontrar o imóvel certo. Antes de apresentar uma proposta ou assinar um contrato-promessa, é importante perceber quanto pode realmente financiar, que capitais próprios serão necessários e como o banco avalia a capacidade de pagamento.
Em 2026, continuam em vigor limites macroprudenciais definidos pelo Banco de Portugal para os novos contratos de crédito. Estes limites procuram reduzir situações de sobre-endividamento, mas não garantem a aprovação. Cada instituição analisa o cliente, os rendimentos, as despesas, os restantes créditos, o prazo, a taxa de juro e o imóvel apresentado como garantia.

A taxa de esforço continua a ser um indicador central
O banco considera a prestação do novo empréstimo e as prestações de outros créditos já existentes. Em regra, o total mensal dessas prestações não deve ultrapassar 50% do rendimento líquido do agregado, depois de impostos e contribuições obrigatórias.
Este rácio é conhecido como DSTI. Um crédito automóvel, um empréstimo pessoal, cartões de crédito utilizados ou outras responsabilidades podem reduzir a margem disponível para o financiamento da casa.
O limite de 50% não significa que o banco tenha de aceitar todos os processos abaixo desse valor. A instituição pode aplicar critérios mais prudentes e deve avaliar se o agregado mantém capacidade para suportar as despesas regulares e eventuais alterações das condições financeiras.

O financiamento depende do menor valor entre preço e avaliação
Para habitação própria e permanente, o montante do empréstimo não deve, em regra, ultrapassar 90% do valor do imóvel. Para este efeito, é considerado o valor mais baixo entre o preço de compra e o valor da avaliação bancária.
Se uma casa for comprada por 250.000 euros, mas o banco a avaliar em 230.000 euros, o limite é calculado sobre os 230.000 euros. A diferença pode obrigar o comprador a aumentar os capitais próprios ou a renegociar a operação.
Quando o crédito tem outra finalidade, como segunda habitação ou investimento, o limite geral é inferior. A recomendação aponta para 80%. Existem regras específicas para imóveis detidos pelas próprias instituições e para determinados regimes especiais.
Os prazos máximos continuam a variar com a idade
Os contratos de crédito à habitação e outros créditos hipotecários não devem ter, em regra, um prazo médio superior a 30 anos. O prazo máximo permitido depende da idade do cliente:
  • até aos 30 anos, inclusive: prazo máximo de 40 anos;
  • mais de 30 e até 35 anos, inclusive: prazo máximo de 37 anos;
  • mais de 35 anos: prazo máximo de 35 anos.
Um prazo mais longo reduz a prestação mensal, mas aumenta normalmente o total de juros pagos. Um prazo mais curto pode reduzir o custo global, mas exige maior capacidade mensal. A decisão deve procurar equilíbrio entre conforto financeiro, segurança e custo total.

A garantia pública para jovens não substitui a aprovação bancária
Os jovens até aos 35 anos que cumpram as condições legais podem beneficiar da garantia pessoal do Estado em contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026, para aquisição da primeira habitação própria e permanente com valor até 450.000 euros.
O regime pode permitir financiamento entre 85% e 100% do valor da transação, correspondendo este ao menor valor entre o preço e a avaliação. A garantia do Estado pode cobrir até 15% desse valor durante um período máximo de dez anos.
No entanto, a garantia não transforma um processo sem capacidade financeira num crédito aprovado. O banco continua obrigado a avaliar rendimentos, estabilidade profissional, outros créditos, histórico, taxa de esforço e risco. O comprador continua responsável pelo pagamento integral da dívida.

Pré-aprovação não é aprovação final
Uma simulação ou pré-aprovação permite obter uma indicação inicial sobre a capacidade financeira, mas não substitui a decisão final. Depois de escolhido o imóvel, o banco analisa a documentação, solicita a avaliação e confirma as condições do financiamento.
Divergências nas áreas, falta de licença, problemas no registo, ónus, documentação incompleta ou uma avaliação inferior ao preço podem atrasar ou impedir a operação.
Por isso, o comprador deve evitar assumir um compromisso irreversível antes de compreender as condições do crédito e os riscos associados ao imóvel. Quando o CPCV depende de financiamento, essa realidade deve ser tratada de forma clara e adequada no contrato.

A entrada não é o único valor que deve estar disponível
Mesmo quando o banco financia uma percentagem elevada, existem despesas que não desaparecem. IMT, imposto do selo, escritura ou documento particular autenticado, registos, avaliação bancária, comissões legalmente permitidas, seguros e eventuais custos de mudança ou obras devem ser incluídos no orçamento.
Também é prudente manter uma reserva financeira depois da compra. Utilizar toda a poupança na entrada deixa o agregado mais vulnerável a despesas inesperadas, alterações de rendimento ou intervenções necessárias na habitação.

O que deve preparar antes de procurar casa
  • mapa dos rendimentos líquidos regulares do agregado;
  • lista de todos os créditos, cartões e responsabilidades existentes;
  • valor disponível para entrada, impostos e despesas;
  • margem de segurança mensal depois da futura prestação;
  • prazo compatível com a idade e com o custo total aceitável;
  • certidão de responsabilidades de crédito atualizada;
  • documentação necessária para simulações e análise bancária;
  • critérios mínimos do imóvel, evitando procurar apenas pelo preço máximo financiável.
O que isto significa para quem vende
A preparação financeira do comprador também influencia o proprietário. Um preço desajustado, documentação incompleta ou divergências no imóvel podem fazer com que uma proposta aparentemente segura falhe na avaliação ou na aprovação final.
Definir um preço realista e preparar a documentação antes do anúncio ajuda a atrair compradores com maior capacidade de concluir a operação e reduz o risco de bloqueios entre o CPCV e a escritura.

Em síntese
As prestações totais não devem, em regra, ultrapassar 50% do rendimento líquido.
Na habitação própria e permanente, o financiamento está normalmente limitado a 90% do menor valor entre o preço e a avaliação.
Os prazos máximos são de 40, 37 ou 35 anos, consoante a idade.
A garantia pública para jovens pode facilitar um financiamento superior a 90%, mas não torna a aprovação automática.
Entrada, impostos, despesas e reserva financeira devem ser preparados antes de assumir compromissos.

Na Nortelar, ajudamos compradores e proprietários a articular capacidade financeira, valor do imóvel, documentação e condições do negócio. Uma compra segura começa antes da visita e uma venda bem preparada reduz o risco de perder tempo com operações que não conseguem chegar à escritura.