Atualizado em 5 de setembro de 2026. Este artigo foi revisto para refletir os limites atualmente indicados pelo Banco de Portugal para a concessão de novos créditos.
Comprar casa com recurso a crédito habitação começa muito antes de escolher o imóvel. Conhecer a capacidade financeira do agregado permite procurar dentro de um intervalo realista, preparar os capitais próprios necessários e reduzir o risco de chegar ao contrato-promessa sem condições para concluir a compra.
O banco não analisa apenas o salário ou o preço da casa. Rendimentos, despesas regulares, outros empréstimos, idade, situação profissional, prazo pretendido e características da operação entram na avaliação da solvabilidade.

A taxa de esforço é um dos principais limites
Um dos indicadores utilizados é o DSTI — a relação entre as prestações mensais de todos os empréstimos do cliente e o seu rendimento mensal líquido.
Em regra, o total das prestações não deve exceder 45% do rendimento líquido, depois de impostos e contribuições obrigatórias para a Segurança Social.
Isto significa que não conta apenas a futura prestação da casa. Crédito automóvel, crédito pessoal e outras responsabilidades financeiras reduzem a margem disponível.
E estar abaixo dos 45% não garante a aprovação. O banco continua a avaliar a capacidade financeira de cada cliente e pode aplicar critérios mais prudentes.

Quanto pode o banco financiar?
Na aquisição de habitação própria e permanente, o financiamento não deve, em regra, ultrapassar 90% do valor do imóvel.
Há um detalhe particularmente importante: para este cálculo é considerado o valor mais baixo entre o preço de aquisição e a avaliação bancária.
Imagine uma casa comprada por 250.000 euros que é avaliada pelo banco em 230.000 euros. O limite de 90% é calculado sobre os 230.000 euros, correspondendo a 207.000 euros.
A diferença terá de ser suportada pelo comprador através de capitais próprios ou obrigará a rever as condições do negócio.
Quando o crédito se destina a outras finalidades, como uma segunda habitação ou um imóvel para investimento, o limite geral de financiamento é de 80%.

Os prazos máximos também mudam com a idade
Nos novos contratos de crédito à habitação e noutros créditos garantidos por hipoteca, os prazos máximos atualmente definidos são:
  • até aos 35 anos de idade, inclusive: 40 anos;
  • acima dos 35 anos: 35 anos.
Escolher o prazo máximo possível nem sempre significa escolher a melhor solução.
Um prazo mais longo tende a reduzir a prestação mensal, mas aumenta normalmente os juros pagos ao longo da vida do empréstimo. Um prazo mais curto exige maior esforço mensal, mas pode reduzir significativamente o custo total.
A decisão deve equilibrar prestação, segurança financeira e custo global.

A garantia pública para jovens continua disponível em 2026
Os jovens entre os 18 e os 35 anos que cumpram as condições previstas podem beneficiar da garantia pública na aquisição da primeira habitação própria e permanente.
Entre outros requisitos, o imóvel deve ter um valor de transação até 450.000 euros e o contrato de crédito deve ser celebrado até 31 de dezembro de 2026.
A garantia do Estado pode cobrir até 15% do capital inicialmente contratado e, nos casos elegíveis, permitir níveis de financiamento superiores aos normalmente admitidos sem esta garantia.
Mas há uma distinção essencial: garantia pública não significa crédito automaticamente aprovado.
A instituição continua a avaliar rendimentos, despesas, estabilidade financeira, outros créditos e capacidade de pagamento. E o comprador continua responsável pela totalidade da dívida.

Pré-aprovação não é aprovação final
Uma simulação ou pré-aprovação bancária é muito útil antes de começar a procurar casa, porque ajuda a definir um orçamento.
Mas não representa uma garantia de financiamento daquele imóvel.
Depois de escolhida a casa, o banco terá ainda de analisar a documentação e realizar a avaliação. Uma avaliação abaixo do preço, divergências de áreas, ónus, problemas documentais ou outras irregularidades podem alterar as condições inicialmente previstas.
Por isso, deve existir especial cuidado antes de assumir compromissos financeiros ou entregar um sinal.
Quando a conclusão da compra depende da obtenção de crédito, essa circunstância deve ser ponderada na negociação e na preparação do CPCV.

A entrada não é a única poupança necessária
Outro erro frequente é utilizar toda a poupança disponível na entrada.
Além da parte do preço não financiada, devem ser considerados os impostos e restantes custos associados à compra, bem como seguros, avaliação bancária, registos e eventuais despesas com mudança, mobiliário ou obras.
Sempre que possível, é também prudente preservar uma reserva financeira para imprevistos depois da compra.
Comprar uma casa não deve transformar um orçamento equilibrado num orçamento permanentemente no limite.

Antes de procurar casa, faça estas contas
O comprador deve conhecer, pelo menos:
  • os rendimentos líquidos regulares do agregado;
  • todas as prestações e responsabilidades de crédito existentes;
  • o montante disponível para entrada e despesas;
  • a prestação mensal que consegue suportar com margem de segurança;
  • o prazo adequado à idade e ao orçamento;
  • a sua situação na Central de Responsabilidades de Crédito;
  • e o intervalo de preço realmente compatível com a sua capacidade financeira.
Só depois faz sentido transformar esse orçamento numa procura imobiliária.

E para quem está a vender?
A capacidade financeira do comprador também interessa ao proprietário.
Uma proposta elevada não é necessariamente a melhor proposta se o comprador não tiver condições para obter financiamento ou se o imóvel tiver problemas que comprometam a avaliação bancária.
Preço coerente, documentação preparada e conhecimento antecipado das características do imóvel ajudam a reduzir surpresas entre o CPCV e a escritura.

Em síntese
Em 2026, as prestações de todos os créditos não devem, em regra, ultrapassar 45% do rendimento líquido. Na habitação própria e permanente, o financiamento está normalmente limitado a 90% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação. O prazo máximo é de 40 anos até aos 35 anos de idade e de 35 anos acima dessa idade.
A garantia pública pode facilitar a compra da primeira habitação por jovens elegíveis, mas não substitui a avaliação de solvabilidade nem garante a aprovação do empréstimo.

Na Nortelar, ajudamos compradores a relacionar capacidade financeira, características do imóvel e condições do negócio antes de assumirem compromissos. E ajudamos proprietários a preparar imóveis e processos de venda com maior segurança, reduzindo o risco de uma operação falhar antes da escritura.