A redução do IVA na construção de habitação para 6% tem sido apontada como uma das medidas mais relevantes para estimular a oferta de casas em Portugal. Em teoria, menos imposto significa custos mais baixos, maior previsibilidade financeira e maior viabilidade para novos projetos habitacionais.
No entanto, como acontece frequentemente em alterações fiscais desta dimensão, a aplicação prática da medida levantou dúvidas importantes — sobretudo sobre quem poderia vir a ser responsabilizado caso o imóvel tivesse um uso diferente daquele que esteve na base da aplicação do IVA reduzido.
É precisamente neste ponto que surge a necessidade de clarificação das regras.

Onde estava a dúvida na aplicação do IVA reduzido
A medida prevê a aplicação do IVA a 6% em obras de construção de habitação destinadas a habitação própria e permanente ou enquadradas em parâmetros considerados moderados.
O problema surgia quando se colocava a seguinte questão prática:
E se o imóvel for vendido como habitação própria e permanente, mas o comprador decidir, mais tarde, dar-lhe outro uso?
Na forma como a regra estava inicialmente redigida, existia o risco de o construtor ou promotor poder ser chamado a regularizar a diferença entre o IVA reduzido (6%) e o IVA normal (23%), mesmo depois da venda e já sem qualquer controlo sobre o destino dado ao imóvel.
Esta possibilidade gerou preocupação no setor, por introduzir um fator de incerteza difícil de gerir em projetos de médio e longo prazo.

O que se pretende clarificar
A clarificação agora admitida vem precisamente responder a essa preocupação:
a aplicação do IVA reduzido deve ser avaliada no momento da construção e da venda, com base no enquadramento contratual e no destino declarado do imóvel nessa fase.
Isto significa que, desde que o imóvel seja promovido, contratado e vendido como destinado a habitação própria e permanente, o construtor não deverá ser penalizado se o comprador vier a alterar o uso do imóvel após a escritura.
A responsabilidade deixa, assim, de recair sobre quem constrói e vende, quando já não tem qualquer poder de decisão sobre o imóvel.

Porque é que esta clarificação é importante
Mais do que um detalhe técnico, esta clarificação tem um impacto direto na forma como o mercado funciona.
Quando existem regras ambíguas, os promotores tendem a:
  • adiar decisões de investimento
  • aumentar margens de segurança nos preços
  • ou evitar determinados projetos por receio de contingências fiscais futuras
Ao clarificar que o enquadramento fiscal se fixa no momento da venda, cria-se um ambiente mais previsível, essencial para:
  • viabilizar novos empreendimentos
  • reduzir o risco associado à construção
  • aumentar a confiança no planeamento financeiro dos projetos

O que muda na prática para quem compra ou constrói
Para quem está a construir ou a comprar casa, sobretudo em fase de projeto ou construção, esta clarificação traz maior segurança:
  • o preço deixa de estar dependente de interpretações futuras
  • reduz-se o risco de correções fiscais inesperadas
  • os promotores ganham confiança para lançar novos projetos
Na prática, quanto mais previsível for o enquadramento fiscal, maior é a probabilidade de a redução do IVA se refletir em mais oferta e maior estabilidade de preços.
Uma medida que só funciona com regras claras

A redução do IVA na construção tem potencial para ser uma ferramenta relevante na resposta ao problema da habitação. No entanto, como qualquer medida fiscal, só produz efeitos reais quando é clara, previsível e aplicável sem ambiguidades.
A clarificação agora em cima da mesa vai nesse sentido: proteger quem investe e constrói de riscos que não controla e criar condições para que o benefício fiscal cumpra o seu objetivo principal — estimular a construção de habitação.

Em síntese
O IVA a 6% na construção pode ser um fator decisivo para dinamizar o mercado habitacional, desde que as regras sejam claras e justas para todos os intervenientes.
A clarificação sobre a responsabilidade fiscal em função do uso posterior do imóvel é um passo importante para garantir estabilidade, confiança e viabilidade económica nos projetos de construção.
Sempre que necessário, acompanhamos estes enquadramentos de perto e ajudamos a interpretar o impacto real das medidas no contexto concreto de cada projeto imobiliário.