O que muda com o Simplex Urbanístico?
A maioria das medidas do chamado Simplex Urbanístico entrou em vigor a 4 de março de 2024, introduzindo alterações significativas nos procedimentos de licenciamento, comunicação prévia e utilização de imóveis em Portugal.
O Decreto-Lei n.º 10/2024 pretende reduzir procedimentos administrativos considerados desnecessários e tornar mais simples a realização de determinadas operações urbanísticas.
Mas simplificar não significa deixar de cumprir as regras.
Mesmo quando uma obra deixa de estar sujeita a licença ou comunicação prévia, continua a ser necessário respeitar o Plano Diretor Municipal, servidões, restrições de utilidade pública e as restantes normas legais e técnicas aplicáveis.

Que obras podem deixar de precisar de controlo prévio?
O novo regime alarga as situações em que determinadas obras ficam isentas de licença e de comunicação prévia.
Entre elas encontram-se, por exemplo, determinadas obras de conservação e alterações realizadas no interior de edifícios ou frações que não alterem as características exteriores relevantes do edifício e cumpram as condições previstas na lei.
Mesmo quando existe intervenção na estrutura, poderão existir situações de dispensa de controlo prévio desde que sejam cumpridas as exigências técnicas e exista termo de responsabilidade elaborado por técnico habilitado.
Também as chamadas obras de escassa relevância urbanística podem beneficiar de isenção de controlo prévio nas condições previstas legalmente.
Por isso, não é correto concluir simplesmente que qualquer pequena obra “deixou de precisar de licença”.

Dispensa de licença não significa ausência de regras
Esta é uma das distinções mais importantes do novo regime.
Uma obra pode estar dispensada de um procedimento administrativo prévio e, ainda assim, ter de respeitar todas as regras urbanísticas e técnicas aplicáveis.
A responsabilidade pelo cumprimento dessas normas passa, em várias situações, a assumir maior importância para proprietários e técnicos.
Antes de iniciar uma intervenção, é por isso necessário confirmar se a obra está efetivamente abrangida por uma situação de isenção.

O que muda nos prazos das Câmaras Municipais?
O Simplex Urbanístico estabelece prazos para a decisão dos pedidos de licenciamento que variam em função do tipo e dimensão da operação.
Entre os principais prazos previstos estão:
  • 120 dias para determinadas obras em imóveis com área bruta de construção até 300 m²;
  • 150 dias quando a área seja superior a 300 m² e até 2.200 m², bem como em imóveis classificados ou em vias de classificação;
  • 200 dias para operações de loteamento, obras de urbanização e determinadas obras em imóveis com área bruta de construção superior a 2.200 m².
Os prazos contam, nos termos do novo regime, a partir da submissão do pedido.

O que acontece se a Câmara não decidir dentro do prazo?
Nos pedidos de licenciamento abrangidos pelo regime, a falta de decisão dentro do prazo pode dar origem a deferimento tácito.
Isto é diferente de dizer simplesmente que “o projeto fica automaticamente aprovado”.
O deferimento tácito é um mecanismo jurídico através do qual o silêncio da Administração pode produzir um efeito favorável ao requerente quando estejam reunidas as condições previstas na lei.
O novo regime prevê também mecanismos para certificação desse deferimento.
Ainda assim, o deferimento tácito não transforma um projeto contrário às normas aplicáveis num projeto conforme à lei.

O município deixa de analisar os projetos de especialidades?
O diploma limita também aquilo que os municípios podem apreciar no âmbito do projeto de arquitetura.
A Câmara Municipal continua a verificar matérias como a conformidade com os instrumentos de gestão territorial, servidões, restrições de utilidade pública, uso pretendido, inserção urbana e paisagística e adequação das infraestruturas.
Por outro lado, os municípios deixam de apreciar ou aprovar os projetos de especialidades nos mesmos termos anteriores.
Esses projetos são apresentados acompanhados pelos respetivos termos de responsabilidade dos técnicos competentes.
Esta alteração reforça a responsabilidade dos profissionais que elaboram e subscrevem os projetos.

O alvará de licença de construção também é simplificado
Outra alteração é a eliminação do tradicional alvará de licença de construção enquanto documento autónomo.
O recibo do pagamento das taxas devidas passa a assumir a função prevista no novo regime para permitir o início da operação urbanística licenciada, cumpridas as restantes condições aplicáveis.
O objetivo é eliminar uma etapa administrativa que anteriormente sucedia à decisão de licenciamento.

O que muda na autorização de utilização?
O Simplex introduz alterações importantes na utilização dos edifícios.
Quando tenha existido uma obra sujeita a controlo prévio, deixa de ser necessária uma autorização municipal de utilização nos moldes anteriormente existentes.
Em vez de um novo ato permissivo da Câmara, passa a existir uma entrega da documentação prevista na lei, incluindo os termos de responsabilidade aplicáveis.
Quando exista apenas uma alteração de utilização sem obra sujeita a controlo prévio, o regime prevê uma comunicação prévia com prazo, permitindo ao município pronunciar-se nos termos legalmente definidos.

O que mudou na compra e venda de imóveis?
Desde 1 de janeiro de 2024, deixou de existir a obrigação de apresentar, no ato de transmissão de um prédio urbano, a autorização de utilização e a ficha técnica da habitação.
Esta alteração facilita formalmente a realização de escrituras e outros atos de transmissão.
Mas existe um cuidado importante para quem compra.
A dispensa da apresentação destes documentos não significa que uma construção irregular passe a estar legalizada.
A situação urbanística do imóvel continua, portanto, a ser relevante.
Antes de comprar, é prudente confirmar se aquilo que está construído corresponde ao que está legalmente reconhecido e se existem situações que possam criar dificuldades futuras.

A responsabilidade do comprador aumenta?
Em certa medida, sim.
A eliminação da obrigatoriedade de apresentar a autorização de utilização no ato de compra torna ainda mais importante a análise prévia da documentação do imóvel.
Uma escritura pode ser realizada sem que esse documento seja apresentado, mas isso não garante, por si só, que todas as construções existentes estejam regularizadas.
Para quem compra com recurso a crédito, a situação urbanística pode também continuar a ser relevante para a avaliação e decisão da instituição financeira.

E a Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos?
O diploma prevê a criação de uma plataforma eletrónica nacional destinada a uniformizar e desmaterializar os procedimentos urbanísticos.
A plataforma deverá permitir, entre outras funcionalidades:
  • apresentar pedidos e documentos;
  • acompanhar o estado dos processos;
  • receber notificações;
  • consultar os prazos em curso;
  • efetuar pagamentos;
  • obter determinados comprovativos eletrónicos.
No entanto, esta plataforma não estava disponível em março de 2024.
A entrada em funcionamento obrigatório estava prevista para uma fase posterior, pelo que não deve ser confundida com as medidas que entraram em vigor a 4 de março.

O BIM também não entra já em vigor
O diploma prevê igualmente a futura utilização da metodologia Building Information Modelling — BIM na apresentação de projetos de arquitetura.
Mas esta obrigação foi calendarizada para uma fase muito posterior.
Em março de 2024, não existia uma obrigação geral de os particulares apresentarem os seus projetos de arquitetura em BIM por causa do Simplex Urbanístico.

Os processos que já estavam em curso são abrangidos?
O diploma estabelece que, em regra, as alterações introduzidas se aplicam também aos procedimentos iniciados anteriormente e que ainda se encontrem pendentes.
Existem, contudo, especificidades e exceções, nomeadamente quanto à formação de deferimento tácito.
Por isso, quem já tinha um processo urbanístico em curso à data da entrada em vigor deve analisar concretamente que novas regras lhe são aplicáveis.

O Simplex torna mais fácil construir?
Pode tornar determinados procedimentos mais simples e reduzir etapas administrativas.
Mas não elimina as regras que determinam onde, quanto e como se pode construir.
Um projeto continua a ter de respeitar o PDM, planos aplicáveis, servidões administrativas, restrições de utilidade pública e restantes normas urbanísticas e técnicas.
A principal alteração está na forma como a Administração controla determinados projetos e na distribuição de responsabilidades entre municípios, técnicos e particulares.

Que impacto pode ter no mercado imobiliário?
Se as medidas conseguirem reduzir tempos administrativos e tornar os procedimentos mais previsíveis, podem contribuir para acelerar alguns projetos de construção e reabilitação.
Isso poderá ter impacto na disponibilização de novos imóveis e nos custos associados aos processos urbanísticos.
Mas a entrada em vigor do Simplex não significa que todos os projetos passem a ser rapidamente aprovados.
A duração de um empreendimento continua a depender de fatores como o enquadramento do terreno, complexidade do projeto, necessidade de pareceres externos, infraestruturas e capacidade de execução.

Em síntese
A maioria das medidas do Simplex Urbanístico entrou em vigor em 4 de março de 2024.
O novo regime:
  • alarga situações de isenção de licença e comunicação prévia;
  • estabelece prazos de decisão de 120, 150 ou 200 dias para diferentes operações;
  • prevê deferimento tácito em determinados pedidos de licenciamento;
  • reduz a intervenção municipal na apreciação dos projetos de especialidades;
  • elimina o alvará de licença de construção enquanto documento autónomo;
  • simplifica os procedimentos relacionados com a utilização dos edifícios.
Além disso, desde 1 de janeiro de 2024, deixou de ser obrigatória a apresentação da autorização de utilização e da ficha técnica da habitação nos atos de transmissão de prédios urbanos.
Estas simplificações não dispensam, contudo, o cumprimento das normas urbanísticas e técnicas.
Para compradores, proprietários e investidores, a principal consequência é clara: menos burocracia não significa menor necessidade de verificar a legalidade do imóvel ou do projeto.

Na Nortelar acompanhamos compradores e proprietários na análise imobiliária dos seus imóveis, ajudando a identificar antecipadamente documentação e condicionantes que podem influenciar uma compra, venda ou projeto de valorização.