A aplicação do IVA reduzido às obras de reabilitação urbana tem sido uma das matérias fiscais mais discutidas dos últimos anos.
Em 17 de julho de 2026, a Assembleia da República aprovou por unanimidade uma interpretação autêntica da antiga verba 2.23 da Lista I do Código do IVA. O objetivo é esclarecer que, no período entre 1 de janeiro de 2009 e 6 de outubro de 2023, a taxa de 6% podia aplicar-se a empreitadas de reabilitação realizadas em Áreas de Reabilitação Urbana legalmente delimitadas, mesmo sem uma Operação de Reabilitação Urbana aprovada.
A clarificação é relevante para obras e processos fiscais do passado. Não deve, porém, ser apresentada como uma nova regra geral para qualquer obra atual.

Porque existia uma dúvida
Durante anos, muitos proprietários, promotores e empreiteiros entenderam que a localização do imóvel numa Área de Reabilitação Urbana era suficiente para aplicar a taxa reduzida às empreitadas abrangidas.
A Autoridade Tributária passou a defender que também seria necessária uma Operação de Reabilitação Urbana aprovada para a área. Esse entendimento originou correções fiscais, liquidações adicionais e litígios relativos a obras já executadas.
A divergência foi agravada pelo facto de a legislação da reabilitação urbana permitir que a delimitação de uma ARU e a aprovação da respetiva ORU não acontecessem ao mesmo tempo.

O que o Parlamento aprovou
O Decreto da Assembleia da República n.º 91/XVII procede a uma interpretação autêntica da redação antiga da verba 2.23.
O texto aprovado esclarece que, para o período em causa, a taxa reduzida podia aplicar-se a empreitadas de reabilitação urbana em imóveis ou espaços públicos situados em ARU legalmente delimitadas, independentemente de existir uma ORU aprovada.
Por ser uma interpretação autêntica, a medida pretende fixar o sentido da norma para o período em que essa redação esteve em vigor.

A clarificação é dirigida ao passado
O ponto mais importante é temporal.
A interpretação refere-se ao regime aplicável entre 1 de janeiro de 2009 e 6 de outubro de 2023, antes da alteração legislativa introduzida pela Lei n.º 56/2023.
Isso significa que o diploma tem especial importância para obras antigas, inspeções tributárias, processos pendentes e situações em que foi discutida a passagem de 6% para 23%.

Ainda não está em vigor
A aprovação parlamentar não encerra o processo.
O decreto deve seguir as etapas constitucionais aplicáveis, incluindo promulgação e publicação em Diário da República.
Enquanto não houver publicação, proprietários, empresas e profissionais não devem tratar a clarificação como lei já vigente.

Não é uma autorização automática para corrigir faturas
A eventual entrada em vigor não significa que qualquer interessado possa alterar faturas, pedir reembolsos ou ignorar decisões fiscais sem analisar o processo concreto.
É necessário verificar datas, natureza da empreitada, localização em ARU, documentação municipal, sujeito passivo, faturação, inspeções, liquidações e prazos de reação.
Em situações com impacto fiscal relevante, a análise deve ser feita com contabilista certificado, consultor fiscal ou advogado.

E as obras atuais?
As obras realizadas atualmente devem ser analisadas à luz do regime em vigor na data da operação.
A taxa reduzida não se aplica automaticamente por o imóvel ser antigo, estar degradado ou localizar-se numa zona histórica.
É necessário confirmar a verba aplicável, o tipo de empreitada, a finalidade, as condições legais e a documentação exigida. Um orçamento que indique IVA a 6% não substitui essa verificação.

O que deve reunir quem tem uma situação antiga
Quem realizou obras de reabilitação entre 2009 e outubro de 2023 e foi afetado por uma interpretação diferente deve reunir:
  • contratos e orçamentos da empreitada;
  • faturas e comprovativos de pagamento;
  • documentação que demonstre a localização do imóvel em ARU;
  • licenças, comunicações ou elementos municipais;
  • correspondência com a Autoridade Tributária;
  • relatórios de inspeção e liquidações adicionais;
  • decisões administrativas ou judiciais existentes.
Esta preparação permite avaliar se a futura lei tem impacto efetivo na situação concreta.

Em síntese
O Parlamento aprovou uma interpretação autêntica da antiga verba 2.23 do Código do IVA.
A clarificação abrange o período entre 1 de janeiro de 2009 e 6 de outubro de 2023.
Pretende confirmar a aplicação de IVA a 6% em ARU mesmo sem ORU aprovada, nas condições do regime antigo.
O decreto ainda não está em vigor e aguarda promulgação e publicação.
Obras atuais e pedidos de regularização devem ser analisados caso a caso.

Na Nortelar, acompanhamos as alterações que podem influenciar a reabilitação, o investimento e a valorização do património. Uma medida fiscal só cria segurança quando é interpretada no momento certo, aplicada ao imóvel certo e sustentada pela documentação adequada.