O setor imobiliário português acaba de enfrentar uma transformação legislativa significativa com a aprovação das alterações à Lei dos Solos, ocorrida no Parlamento a 28 de fevereiro de 2025. As novas regras impactam diretamente a reclassificação de solos rústicos em urbanos, a construção de habitação acessível e os processos de planeamento urbanístico.

As mudanças, que resultam de um entendimento entre PS e PSD, têm como objetivo aumentar a oferta de habitação a custos controlados e promover um crescimento urbano mais sustentável. No entanto, vários especialistas e representantes do setor imobiliário alertam para novos entraves burocráticos e possíveis dificuldades na aplicação prática da legislação.

Mas, afinal, o que muda com esta nova lei e quais as suas implicações para o mercado imobiliário?

📌 Principais Alterações à Lei dos Solos

A nova legislação, que altera o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), introduz três mudanças fundamentais:

1️⃣ Habitação a Custos Controlados e Arrendamento Acessível Substituem "Habitação a Preços Moderados"

🔹 O conceito de “habitação a preços moderados” foi eliminado.
🔹 Apenas será possível construir em solos rústicos reclassificados como urbanos se o objetivo for a habitação a custos controlados (HCC) ou o arrendamento acessível (AA).

💬 O que significa na prática?
✔ Maior foco na habitação acessível, com incentivos para construção a preços mais baixos.
✔ Imposição de restrições para que novas urbanizações não sirvam apenas para fins comerciais ou habitação de luxo.

📢 Reações do setor:
O presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), Hugo Santos Ferreira, alerta que "sem a libertação de terrenos públicos e uma redução dos custos de construção, será impossível garantir preços acessíveis".

2️⃣ Reclassificação de Solos Dependerá Também das CCDR, Além dos Municípios

🔹 Antes, a reclassificação de solos rústicos para urbanos dependia apenas das câmaras municipais e das Assembleias Municipais.
🔹 Agora, passa também a exigir um parecer das Comissões de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR).

💬 O que significa na prática?
✔ Maior rigor na avaliação da conversão de terrenos para evitar crescimento desordenado.
✔ Mais burocracia, pois as CCDR são conhecidas por processos lentos e exigentes.

📢 Reações do setor:
Para Hugo Santos Ferreira, esta mudança pode "trazer mais entraves e atrasos", tornando a reclassificação “menos automática e mais burocrática”.

Já a vereadora da Habitação de Lisboa, Filipa Roseta, considera esta alteração positiva, pois garante "maior segurança para os técnicos municipais, evitando decisões individuais sem supervisão".

3️⃣ Regras para Provar Viabilidade Económica dos Projetos

🔹 Os promotores imobiliários terão agora de demonstrar previamente a viabilidade económica e financeira dos seus projetos antes de receberem aprovação para construção.
🔹 Será necessário apresentar prova de financiamento antes da submissão de projetos urbanísticos.

💬 O que significa na prática?
✔ Maior transparência no mercado imobiliário, evitando especulação.
✔ Dificuldade para novos promotores, pois a banca não aprova financiamentos sem garantias concretas do projeto.

📢 Reações do setor:
Hugo Santos Ferreira questiona: "Qual é o banco que vai aprovar um projeto que nem sequer existe?", sublinhando a falta de realismo na exigência deste critério.

📌 Impacto no Mercado Imobiliário

A nova lei visa garantir uma maior oferta de habitação acessível, mas levanta desafios significativos para investidores e promotores imobiliários.

📊 Evolução esperada do mercado com a nova lei:
🔹 Aumento da burocracia para projetos de construção.
🔹 Menor flexibilidade na reclassificação de solos, o que pode travar novos empreendimentos.
🔹 Redução da especulação imobiliária, obrigando a um planeamento mais estratégico.
🔹 Maior incentivo à habitação acessível, mas com desafios de viabilidade financeira.

📢 Declaração da Secretária de Estado da Habitação, Patrícia Gonçalves Costa:
💬 "As alterações parlamentares podem ter reduzido a margem de ação, mas somos empreendedores e podemos transformar desafios em oportunidades".

📌 Conclusão: O Que Esperar dos Próximos Anos?

A nova Lei dos Solos representa um passo para tornar a habitação mais acessível, mas as novas exigências burocráticas podem afetar negativamente a velocidade de implementação de novos projetos imobiliários.

Quem ganha?

✔ Famílias e jovens à procura de habitação acessível.
✔ Municípios que terão maior controlo sobre o ordenamento urbano.

Quem pode ter dificuldades?

⚠ Promotores imobiliários, devido a exigências burocráticas mais rigorosas.
⚠ Investidores, que terão maior dificuldade na reclassificação de terrenos.

📢 E agora?
A lei aguarda promulgação pelo Presidente da República e deverá entrar em vigor com efeitos retroativos a 31 de dezembro de 2024.

Nos próximos meses, será essencial acompanhar a implementação prática das novas regras e avaliar se estas alterações irão, de facto, facilitar o acesso à habitação ou criar mais entraves ao setor.