Nova Lei dos Solos em Portugal: O Que Muda e Quais as Implicações?
A chamada “Lei dos Solos” voltou ao centro do debate depois de a Assembleia da República ter aprovado, a 28 de fevereiro de 2025, alterações ao Decreto-Lei n.º 117/2024, publicado no final do ano anterior.
O objetivo continua a ser facilitar, em determinadas condições, a transformação de solo rústico em solo urbano para aumentar a oferta de habitação.
Mas importa fazer uma distinção essencial: à data desta publicação, as alterações aprovadas pelo Parlamento ainda aguardavam promulgação e publicação.
Isto significa que estamos perante mudanças legislativas já aprovadas pela Assembleia da República, mas que ainda não tinham concluído todo o processo necessário para produzir efeitos.

O que existia antes destas alterações?
O Decreto-Lei n.º 117/2024 criou um regime especial através do qual os municípios podem determinar a reclassificação de determinadas áreas de solo rústico para solo urbano através de uma alteração simplificada do Plano Diretor Municipal.
Esse mecanismo destina-se sobretudo a situações com finalidade habitacional ou relacionada com a habitação.
A reclassificação continua, no entanto, a ter caráter excecional.
Não significa que todos os terrenos rústicos tenham passado a poder receber construção, nem criou um direito automático dos proprietários a transformar os seus terrenos em solo urbano.
A decisão continua inserida no planeamento territorial municipal e sujeita a várias condições.

O Parlamento decidiu alterar o conceito de “habitação de valor moderado”
Uma das alterações mais relevantes aprovadas a 28 de fevereiro está relacionada com o destino das novas construções.
O regime aprovado pelo Governo no final de 2024 previa que pelo menos 70% da área total de construção acima do solo se destinasse a habitação pública ou a chamada “habitação de valor moderado”.
Esta última categoria estava associada a limites de preço calculados através das medianas de venda nacionais e municipais.
As alterações aprovadas pelo Parlamento eliminam esta solução e passam a direcionar esses 70% para:
  • habitação pública;
  • arrendamento acessível;
  • habitação a custos controlados.
A diferença é relevante.
Em vez de utilizar uma nova categoria baseada essencialmente no preço de venda por metro quadrado, a alteração aproxima o regime de instrumentos habitacionais já existentes e regulamentados.

Continua a ser possível existir construção privada?
Sim.
A exigência de afetação mínima de 70% não significa que toda a área tenha obrigatoriamente de ser propriedade pública.
O que está em causa é o destino da construção.
A parte restante poderá admitir outros usos compatíveis com o projeto e com as regras urbanísticas aplicáveis.
Portanto, o regime continua a poder envolver terrenos e promotores privados, mas com condicionantes claras quanto à finalidade predominante das novas áreas urbanizadas.

A nova área terá de estar ligada ao tecido urbano existente
As alterações aprovadas reforçam também a necessidade de existir contiguidade com solo urbano.
Na prática, a nova área deve funcionar como consolidação e continuidade da urbanização existente.
Esta condição reduz a possibilidade de utilizar o mecanismo para criar novas áreas urbanas isoladas, afastadas dos aglomerados já existentes.
Para um proprietário, isto significa que a simples existência de um terreno rústico não é suficiente.
A localização do terreno relativamente à área urbana existente é um dos fatores fundamentais.

As infraestruturas continuam a ser uma condição essencial
A reclassificação depende também da existência ou garantia das infraestruturas necessárias.
Estradas e acessos, abastecimento de água, saneamento, eletricidade e restantes redes necessárias ao funcionamento da nova área têm de ser consideradas no planeamento.
A transformação de solo rústico em urbano não pode, portanto, ser analisada apenas em função da possibilidade de construir edifícios.
É necessário perceber como toda a área será efetivamente urbanizada e integrada no território.

Maior exigência na viabilidade económica e financeira
Outro ponto aprovado pelo Parlamento está relacionado com a fundamentação económica dos processos de reclassificação.
A decisão deverá incluir elementos que demonstrem o impacto da nova carga urbanística sobre as infraestruturas existentes e os encargos necessários para as reforçar ou criar novas infraestruturas.
Também deverá ser demonstrada a viabilidade económico-financeira da proposta, incluindo a identificação de quem ficará responsável pelo financiamento e das respetivas fontes de financiamento.
Isto não significa, de forma simplista, que um promotor tenha de chegar ao primeiro contacto com o município com todo o financiamento bancário definitivamente aprovado.
Significa que o processo de reclassificação deve demonstrar que existe uma base económica e financeira credível para concretizar aquilo que está a ser proposto.

Qual passa a ser o papel das CCDR?
As alterações aprovadas introduzem também intervenção das Comissões de Coordenação e Desenvolvimento Regional em determinados procedimentos.
Nos casos previstos e quando o solo não seja exclusivamente propriedade pública, está previsto um parecer não vinculativo da CCDR sobre a conformidade da alteração com as normas legais, regulamentares e instrumentos territoriais aplicáveis.
Este parecer não equivale a transferir para a CCDR a decisão final de reclassificar o solo.
A decisão continua a ser municipal.
O objetivo é acrescentar uma verificação técnica de enquadramento territorial antes da conclusão de determinados processos.

RAN e REN continuam a exigir particular atenção
A possibilidade de reclassificação de solo não significa também o desaparecimento das proteções ambientais e agrícolas.
As áreas integradas na Reserva Agrícola Nacional e na Reserva Ecológica Nacional continuam sujeitas a regras próprias.
As alterações aprovadas pelo Parlamento clarificam e restringem algumas das áreas que deverão manter-se protegidas, nomeadamente solos agrícolas de maior aptidão e várias tipologias particularmente sensíveis da REN.
Por isso, continua a ser incorreto concluir que a nova legislação permite construir livremente em terrenos abrangidos por RAN ou REN.
A situação concreta de cada terreno tem de ser analisada.

O que significa isto para os proprietários de terrenos?
Para alguns proprietários, sobretudo de terrenos rústicos junto de áreas urbanas, este regime pode representar uma nova possibilidade futura.
Mas essa possibilidade deve ser encarada com prudência.
Um terreno não muda de classificação simplesmente porque a legislação passou a admitir um procedimento mais simples.
É necessário que o município avance com a reclassificação e que sejam cumpridos todos os requisitos previstos.
Assim, potencial de reclassificação não é o mesmo que capacidade construtiva atual.
Esta diferença deve estar presente tanto numa decisão de venda como numa decisão de compra.

E para os promotores imobiliários?
Para os promotores, as alterações podem abrir oportunidades de criação de nova oferta habitacional em áreas que anteriormente estavam classificadas como solo rústico.
Ao mesmo tempo, aumentam as exigências relacionadas com o destino das habitações, infraestruturas, sustentabilidade económica e enquadramento territorial.
O resultado dependerá muito da capacidade dos municípios para identificar áreas adequadas e desenvolver os respetivos procedimentos.
Por isso, não é possível concluir que a alteração produzirá automaticamente mais construção.
A sua eficácia dependerá sobretudo da aplicação prática.

A aprovação parlamentar significa que as novas regras já estão em vigor?
Não.
Este ponto é particularmente importante à data desta notícia.
A Assembleia da República aprovou as alterações em 28 de fevereiro de 2025, mas o processo legislativo ainda não estava concluído.
O texto aprovado tinha ainda de seguir para promulgação pelo Presidente da República e posterior publicação em Diário da República.
Só depois desse processo poderá ser determinada a respetiva entrada em vigor e aplicação efetiva.
Até lá, deve distinguir-se claramente entre:
o regime já publicado e em vigor, resultante do Decreto-Lei n.º 117/2024;
e as alterações aprovadas pelo Parlamento, que ainda aguardam conclusão do processo legislativo.

Em síntese
A Assembleia da República aprovou, a 28 de fevereiro de 2025, alterações importantes ao regime especial de reclassificação de solo rústico para urbano.
Entre as mudanças aprovadas estão a substituição da “habitação de valor moderado” por habitação pública, arrendamento acessível e habitação a custos controlados, mantendo-se uma afetação mínima de 70% da área de construção.
Foi também reforçada a necessidade de contiguidade com as áreas urbanas existentes, de garantia de infraestruturas e de demonstração da viabilidade económico-financeira das propostas.
As CCDR passam a ter intervenção através de parecer não vinculativo em determinados procedimentos.
Estas alterações não significam, contudo, que qualquer terreno rústico passe a ser edificável ou que um proprietário possa exigir a sua transformação em solo urbano.

À data desta publicação, as alterações estavam aprovadas pelo Parlamento, mas ainda aguardavam promulgação e publicação.
Para compradores, proprietários e investidores, a regra continua a ser a mesma: antes de atribuir valor a uma expectativa de construção, é necessário confirmar a classificação atual do terreno, o PDM, as condicionantes existentes e se existe efetivamente algum procedimento municipal de reclassificação em curso.

Na Nortelar acompanhamos as alterações legislativas e urbanísticas com impacto no mercado imobiliário para ajudar proprietários, compradores e investidores a distinguir o que já é possível fazer daquilo que depende de decisões e procedimentos futuros.