Tudo o que Precisas Saber sobre a Isenção de IMI na Compra da Tua Nova Casa
Comprar casa implica considerar não apenas o preço do imóvel e o eventual financiamento, mas também os impostos associados à propriedade.
Um deles é o IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis, pago anualmente pelos proprietários de imóveis situados em Portugal.
Em determinadas situações, quem compra uma habitação própria e permanente pode beneficiar de uma isenção temporária de IMI.
Mas esta isenção não é automática para todas as casas nem depende simplesmente de se tratar da primeira habitação.

Quem pode beneficiar da isenção de IMI?
Em maio de 2024, podiam beneficiar desta isenção os prédios urbanos habitacionais adquiridos a título oneroso e destinados à habitação própria e permanente do proprietário ou do seu agregado familiar, desde que fossem cumpridos os requisitos previstos na lei.
Entre as principais condições estavam:
  • o rendimento bruto total do agregado familiar no ano anterior não ser superior a 153.300 euros;
  • o Valor Patrimonial Tributário do imóvel não exceder 125.000 euros;
  • o imóvel ser efetivamente destinado a habitação própria e permanente.
Estes requisitos são cumulativos.
Por isso, cumprir apenas um deles não é suficiente para beneficiar da isenção.

O limite de 125.000 euros corresponde ao preço da casa?
Não.
Este é um dos pontos que mais facilmente gera confusão.
O limite de 125.000 euros refere-se ao Valor Patrimonial Tributário — VPT — e não ao preço de compra do imóvel.
Uma casa pode, por exemplo, ser adquirida por um valor bastante superior e ter um VPT inferior a 125.000 euros.
É o VPT inscrito na matriz predial que deve ser considerado para este requisito.

Durante quanto tempo existe a isenção?
Em maio de 2024, o período normal de isenção era de três anos.
A legislação permitia ainda que este período fosse prolongado por mais dois anos, mediante deliberação da assembleia municipal.
Ou seja, a duração máxima poderia chegar aos cinco anos, mas essa extensão não era automática em todo o país.
Dependia de uma decisão do município onde o imóvel estivesse localizado.
Por isso, dois proprietários em concelhos diferentes poderiam encontrar situações distintas relativamente aos dois anos adicionais.

É necessário que seja a primeira casa do proprietário?
Não necessariamente.
A isenção prevista para habitação própria e permanente não estava limitada exclusivamente à primeira compra de casa.
No entanto, a legislação estabelecia que este benefício só poderia ser reconhecido duas vezes ao mesmo sujeito passivo ou agregado familiar.
Assim, alguém que já tivesse beneficiado anteriormente desta isenção deveria confirmar se ainda reunia condições para voltar a utilizá-la.

Quando é que a casa tem de passar a ser habitação própria e permanente?
O imóvel deve ser efetivamente afeto a habitação própria e permanente no prazo de seis meses após a aquisição, salvo situações em que o atraso resulte de motivo não imputável ao beneficiário.
Para efeitos fiscais, essa afetação está relacionada com a fixação do domicílio fiscal no imóvel.
Por isso, depois de comprar a casa, é importante garantir que a alteração da morada fiscal é realizada dentro do prazo aplicável.

É necessário pedir a isenção às Finanças?
Quando está em causa uma aquisição onerosa destinada a habitação própria e permanente, a isenção é, em regra, automática, com base nos elementos de que a Autoridade Tributária dispõe.
Isto significa que o comprador não tem necessariamente de apresentar um pedido específico para obter o benefício.
No entanto, a automatização não dispensa o cumprimento das condições.
A morada fiscal deve estar corretamente atualizada e os restantes requisitos têm de estar preenchidos.
Depois da aquisição, é prudente confirmar no Portal das Finanças se a situação do imóvel ficou corretamente registada.

Garagem e arrumos também podem ficar isentos?
Sim, em determinadas condições.
A isenção pode abranger arrumos, despensas e garagens, mesmo quando estejam fisicamente separados da habitação, desde que façam parte do mesmo edifício ou conjunto habitacional e sejam utilizados exclusivamente como complemento da casa abrangida pela isenção.
Esta situação deve ser verificada através da identificação matricial e da configuração concreta do imóvel.

O que acontece se deixar de utilizar a casa como habitação própria e permanente?
Os benefícios fiscais dependem da manutenção das condições que justificaram a sua atribuição.
Se o imóvel deixar de cumprir os pressupostos exigidos para a isenção, o benefício pode cessar.
Por isso, decisões como alterar a utilização do imóvel devem ser avaliadas também do ponto de vista fiscal.

A isenção de IMI é a mesma coisa que não pagar impostos na compra?
Não.
O IMI é um imposto relacionado com a propriedade do imóvel e é cobrado anualmente.
Na aquisição de uma casa podem existir outros impostos, nomeadamente o IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis — e o Imposto do Selo.
Uma eventual isenção de IMI não significa, por si só, que o comprador fique também isento desses impostos.
Cada benefício tem regras próprias.

Como saber qual é o VPT da casa?
O Valor Patrimonial Tributário consta da caderneta predial do imóvel.
Este valor é determinado segundo regras fiscais e não deve ser confundido com:
  • o preço anunciado;
  • o preço acordado entre comprador e vendedor;
  • uma avaliação bancária;
  • ou o valor de mercado estimado para o imóvel.
Antes da compra, conhecer o VPT permite perceber se a habitação poderá cumprir um dos requisitos necessários para esta isenção.

O rendimento considerado é o salário de apenas um comprador?
Não necessariamente.
A legislação refere-se ao rendimento bruto total do agregado familiar no ano anterior.
Por isso, quando existe um agregado familiar, não deve ser considerado isoladamente apenas o rendimento de uma das pessoas.
A situação deve ser analisada de acordo com a composição do agregado e os rendimentos fiscalmente relevantes.

Em síntese
Quem adquire uma casa para habitação própria e permanente pode beneficiar de uma isenção temporária de IMI, desde que cumpra os requisitos legais.
Em maio de 2024, os principais limites eram:
  • rendimento bruto total do agregado familiar até 153.300 euros no ano anterior;
  • Valor Patrimonial Tributário do imóvel até 125.000 euros;
  • afetação efetiva do imóvel a habitação própria e permanente no prazo de seis meses.
A isenção tinha uma duração normal de três anos e podia ser prolongada por mais dois anos, caso o município aprovasse essa extensão.
O limite de 125.000 euros refere-se ao VPT e não ao preço de compra da casa.
Nas aquisições onerosas abrangidas pelo regime, a isenção era, em regra, reconhecida automaticamente com base na informação disponível na Autoridade Tributária.
E este benefício não estava limitado à primeira casa, embora só pudesse ser reconhecido duas vezes ao mesmo sujeito passivo ou agregado familiar.
Antes de comprar, vale a pena confirmar o VPT do imóvel, a situação fiscal do agregado e as regras aplicáveis no município onde se encontra a habitação.
Na Nortelar ajudamos compradores a preparar a aquisição de forma informada, considerando não apenas o imóvel e o preço, mas também os custos e condicionantes que podem influenciar a decisão.