Crédito à habitação: prestação média atinge 446 € e taxa mista domina novos contratos
A prestação média mensal do crédito à habitação própria permanente atingiu em agosto 446 euros, o valor mais elevado da série estatística divulgada pelo Banco de Portugal.
São mais 5 euros do que em julho e mais 28 euros do que no final de 2025.
Agosto marcou também o 12.º mês consecutivo de subida da prestação média.
Mas há outro dado que ajuda a perceber como o mercado do crédito está a mudar: 87% dos novos empréstimos para habitação própria permanente foram contratados a taxa mista.
Para quem está a pagar uma casa ou a preparar uma compra, estes números merecem atenção. Mas não devem ser interpretados isoladamente.

Os 446 € são uma média — não a prestação “normal” de uma casa
O primeiro cuidado é perceber exatamente o que representa este valor.
Os 446 euros correspondem à prestação média mensal do stock de empréstimos à habitação própria permanente considerado nas estatísticas do Banco de Portugal.
Isso significa que nesta média coexistem contratos celebrados em momentos muito diferentes, com:
  • capitais em dívida distintos;
  • preços de compra diferentes;
  • prazos diferentes;
  • taxas contratadas em períodos diferentes;
  • spreads distintos;
  • diferentes fases de amortização.
Por isso, os 446 euros não devem ser usados como referência para calcular quanto custará hoje financiar uma determinada casa.
Uma família que contrate atualmente um empréstimo de valor elevado pode ter uma prestação muito superior. Outra, com um empréstimo antigo e pouco capital ainda em dívida, pode pagar bastante menos.
A utilidade do indicador está sobretudo na evolução da média ao longo do tempo.
E essa evolução mostra uma subida persistente.

Porque continua a prestação média a aumentar?
Segundo o Banco de Portugal, o novo aumento resultou tanto da evolução das prestações dos contratos já existentes como da entrada de novos contratos, que apresentam prestações médias mais elevadas.
Existem várias razões possíveis para que um novo financiamento implique um esforço mensal superior ao de muitos contratos antigos.
O montante pedido ao banco é uma delas.
Quando o preço da habitação é mais elevado, o empréstimo necessário pode também ser superior, mesmo que a percentagem financiada permaneça semelhante.
Prazo, taxa de juro e capital próprio disponível completam a equação.
É por isso que analisar apenas se “os juros subiram ou desceram” não é suficiente para compreender o custo mensal de comprar casa.

As novas operações têm uma taxa média de 3%
Em agosto, a taxa de juro média das novas operações de crédito à habitação situou-se em 3,00%, segundo o Banco de Portugal.
Nos novos contratos, a taxa média também ficou nos 3,00%.
Este valor é útil para acompanhar o mercado, mas também aqui existe uma cautela importante.
Uma taxa média estatística não é uma proposta de financiamento disponível a todos os compradores.
O custo apresentado por cada banco depende do processo concreto, incluindo valor financiado, prazo, perfil de risco, produtos associados, modalidade da taxa e condições comerciais.
Além da taxa nominal, uma comparação séria entre propostas deve considerar indicadores como a TAEG e o MTIC, bem como seguros, comissões permitidas e restantes condições contratuais.

87% dos novos empréstimos já são a taxa mista
É talvez o dado mais revelador da nova publicação.
Em agosto, 87% dos novos empréstimos para habitação própria permanente foram contratados a taxa mista.
Neste modelo, o cliente tem normalmente uma taxa fixa durante um período inicial e passa posteriormente para uma taxa variável, de acordo com as condições previstas no contrato.
Nas novas operações analisadas pelo Banco de Portugal em agosto:
  • a taxa média das operações a taxa mista foi de 2,86%;
  • a taxa média das operações a taxa variável foi de 3,23%.
Esta diferença ajuda a compreender a forte utilização atual da taxa mista, mas não permite concluir que esta modalidade será necessariamente a solução mais barata durante toda a vida do empréstimo.

Taxa mista significa previsibilidade inicial, não certeza para sempre
A principal característica da taxa mista é permitir conhecer antecipadamente a taxa aplicável durante um determinado período inicial.
Isso pode facilitar a gestão do orçamento familiar durante essa fase.
Mas é importante olhar para aquilo que acontece depois.
Quando termina o período de taxa fixa, o empréstimo passa normalmente para uma componente variável indexada nos termos definidos no contrato.
Por isso, duas propostas com uma prestação inicial semelhante podem ter características muito diferentes.
Antes de escolher, interessa comparar:
  • duração do período de taxa fixa;
  • taxa aplicada nesse período;
  • spread aplicável posteriormente;
  • indexante previsto;
  • TAEG;
  • MTIC;
  • seguros e produtos associados;
  • condições de amortização antecipada;
  • prestação estimada em diferentes cenários.
Escolher crédito apenas pela prestação apresentada para os primeiros meses ou anos pode esconder diferenças importantes no custo total.

Uma prestação que cabe hoje no orçamento pode não deixar margem suficiente
O aumento da prestação média também reforça uma questão essencial para quem está a comprar casa: o orçamento não termina na prestação bancária.
Depois da aquisição continuam a existir despesas como:
  • seguros;
  • condomínio;
  • IMI quando aplicável;
  • manutenção;
  • energia e restantes consumos;
  • reparações;
  • despesas extraordinárias do imóvel ou condomínio.
Além disso, uma família deve idealmente manter alguma margem financeira para situações inesperadas.
Utilizar toda a capacidade mensal apenas porque o banco admite determinado nível de financiamento pode deixar o orçamento demasiado exposto.
A pergunta mais prudente não é apenas:
“Qual é o máximo que consigo financiar?”
É também:
“Que prestação consigo suportar mantendo uma margem confortável depois de todas as restantes despesas?”

Para quem já tem crédito, a média nacional não substitui a análise do contrato
Quem já está a pagar um empréstimo também não deve interpretar os 446 euros como uma referência para saber se está a pagar muito ou pouco.
Cada contrato tem condições próprias.
Interessa sobretudo conhecer:
  • capital ainda em dívida;
  • modalidade da taxa;
  • spread;
  • indexante;
  • próxima revisão, quando aplicável;
  • prazo remanescente;
  • custo dos produtos associados.
Uma prestação acima da média pode resultar simplesmente de um financiamento maior ou mais recente.
Da mesma forma, uma prestação abaixo da média não significa necessariamente que o contrato tenha condições mais competitivas.
A comparação deve ser feita sobre o custo e características efetivas do financiamento.

E o que significa para quem pretende vender?
O crédito à habitação não interessa apenas aos compradores.
A capacidade de financiamento da procura também influencia quem está a vender.
Um imóvel pode receber visitas e gerar interesse, mas a concretização da operação depende frequentemente de o comprador conseguir compatibilizar:
  • preço de aquisição;
  • capitais próprios;
  • avaliação bancária;
  • montante financiado;
  • prestação mensal resultante.
É por isso que um preço de venda desajustado não cria apenas um problema comercial.
Pode também aumentar a distância entre aquilo que o comprador pretende pagar e aquilo que consegue efetivamente financiar.
Preço, avaliação e capacidade financeira estão interligados.

Antes de procurar casa, faça primeiro a conta ao orçamento real
Os novos dados do Banco de Portugal mostram duas tendências simultâneas.
Por um lado, a prestação média do crédito à habitação atingiu 446 euros, um novo máximo da série.
Por outro, a taxa mista representa já 87% dos novos empréstimos para habitação própria permanente.
Nenhum destes números permite dizer quanto uma família específica deve pedir ao banco ou qual modalidade de taxa deve escolher.
Mas ambos reforçam a importância de preparar o financiamento antes de assumir um compromisso de compra.
Simular diferentes cenários, comparar propostas completas e preservar margem no orçamento continua a ser tão importante como encontrar o imóvel certo.

Na Nortelar, acreditamos que uma compra imobiliária bem preparada começa pela compatibilização entre três elementos: o valor do imóvel, a avaliação bancária e a capacidade financeira real do comprador.