Antes de comprar ou vender um imóvel, há uma verificação básica que pode evitar problemas numa fase mais avançada do negócio: confirmar quem é o proprietário e perceber se existem hipotecas, penhoras, usufrutos, outros encargos ou pedidos de registo pendentes.
Para consultar a situação jurídica de um imóvel existem dois serviços que podem gerar alguma confusão: a certidão permanente predial e a informação predial simplificada.
Ambas permitem consultar informação sobre o prédio. Mas não têm o mesmo valor nem servem exatamente para a mesma finalidade.

O que é a informação predial simplificada?
A informação predial simplificada permite consultar online a situação jurídica de um imóvel.
Através deste serviço é possível conhecer, nomeadamente, quem surge como proprietário e verificar a existência de hipotecas, penhoras, outros encargos ou pedidos de registo pendentes.
Qualquer pessoa pode pedir esta informação.
O pedido online custa atualmente 1 euro por prédio. Depois do pagamento é disponibilizado um código de acesso, válido durante um ano, que permite consultar a informação online.
Há, contudo, uma diferença fundamental:
a informação predial simplificada não tem valor de certidão.
É informação não certificada.

Quando pode ser útil?
Precisamente por ser simples e económica, pode ser uma ferramenta muito útil numa fase inicial.
Imagine que está a analisar um imóvel e quer confirmar se a pessoa que o está a vender aparece efetivamente como proprietária.
Ou quer perceber se existe uma hipoteca, uma penhora ou outro direito registado antes de avançar mais na negociação.
Neste contexto, a informação simplificada permite fazer uma primeira verificação por apenas 1 euro.
Se surgir alguma situação que mereça análise adicional, poderá depois avançar para a documentação necessária ao negócio.

E o que é a certidão permanente predial?
A certidão permanente predial é diferente.
Apresenta os registos em vigor sobre o imóvel e os pedidos de registo que estejam pendentes.
Durante o período de validade, a certidão pode ser consultada online e mantém a informação atualizada.
Atualmente, o pedido feito pela internet custa 15 euros e a certidão é válida durante seis meses.
Se for pedida presencialmente num serviço de registo predial, o custo indicado pelo Portal da Justiça é de 20 euros.

Porque é chamada “permanente”?
A palavra pode gerar alguma confusão.
“Permanente” não significa que o código dure indefinidamente.
No caso da certidão predial, o código é válido durante seis meses.
O que significa é que, enquanto estiver válida, a certidão permite consultar online a informação atualizada do registo, incluindo pedidos que se encontrem pendentes.
Não é, portanto, apenas uma fotografia estática guardada no dia em que foi pedida.

Qual é a principal diferença entre os dois serviços?
A diferença mais importante não está no preço.
Está no valor da informação.
A informação predial simplificada permite consultar a situação jurídica do imóvel, mas não tem valor de certidão.
A certidão permanente corresponde a informação certificada sobre o registo predial.
Por isso, os dois serviços podem ser úteis em momentos diferentes da mesma operação.
Numa primeira análise, 1 euro pode ser suficiente
Quando um comprador ainda está a avaliar vários imóveis, pedir imediatamente uma certidão permanente para cada um pode nem sempre ser necessário.
A informação simplificada pode permitir identificar rapidamente questões relevantes.
Por exemplo:
  • quem aparece registado como proprietário;
  • se existem hipotecas;
  • se existe uma penhora;
  • se existem outros encargos;
  • se existem pedidos de registo ainda pendentes.
Se o imóvel avançar para uma fase efetiva de negociação, a documentação pode então ser aprofundada.

Numa compra ou venda, a certidão assume outro papel
Quando o negócio já está a ser preparado, a situação é diferente.
O próprio Portal da Justiça indica a compra ou venda de um imóvel como exemplo de uma situação em que a certidão permanente predial deve ser apresentada.
Antes de um CPCV ou da escritura, importa ter segurança sobre o que está efetivamente registado.
É particularmente importante confirmar se o imóvel descrito nos documentos corresponde ao que está a ser negociado e quem tem legitimidade para o transmitir.

O que deve verificar no registo?
Há vários pontos que merecem atenção.
Titularidade
Confirme quem aparece como proprietário ou proprietários.
Se existirem vários titulares, essa informação pode ter impacto direto no processo de venda.
Hipotecas
É comum um imóvel adquirido com crédito habitação continuar a ter uma hipoteca registada.
A existência de uma hipoteca não significa automaticamente que a casa não possa ser vendida.
Mas a sua existência tem de ser conhecida e o processo deve prever o respetivo tratamento ou cancelamento quando necessário.
Penhoras
Uma penhora merece uma análise específica antes de assumir compromissos.
Não deve ser tratada da mesma forma que uma hipoteca bancária normal associada ao financiamento da casa.
Usufrutos ou outros direitos
Podem também existir direitos de terceiros sobre o imóvel.
Esses direitos podem influenciar aquilo que pode ser transmitido e em que condições.
Pedidos de registo pendentes
Este é outro elemento importante.
Uma situação pode ainda não estar refletida como registo definitivo e existir um pedido pendente.
A certidão permanente permite acompanhar também essa informação.

O registo deve corresponder ao imóvel que está a ser vendido
Outra verificação importante é a correspondência entre documentação e realidade.
A descrição do imóvel deve ser analisada em conjunto com os restantes documentos.
Áreas, fração, garagem, arrecadação ou outros elementos associados ao negócio devem estar corretamente identificados.
Quando existem diferenças entre aquilo que é apresentado comercialmente e aquilo que consta dos documentos, essas diferenças devem ser esclarecidas antes de avançar.

A certidão não substitui os restantes documentos
Uma certidão predial correta não significa, por si só, que toda a documentação do imóvel esteja validada.
Numa compra ou venda podem ser necessários outros elementos, como a caderneta predial, certificado energético, documentação urbanística aplicável, documentação do condomínio e outros documentos consoante as características do imóvel.
A segurança da operação resulta do cruzamento da informação.
Não da consulta isolada de um único documento.

Antes do CPCV é melhor descobrir do que corrigir
Um CPCV cria obrigações relevantes para comprador e vendedor.
Por isso, problemas de titularidade, encargos ou divergências documentais devem ser identificados antes da assinatura sempre que possível.
É muito mais simples definir no contrato como determinado problema será resolvido do que descobrir a sua existência quando já existe sinal entregue, financiamento em andamento e uma data prevista para a escritura.

Em síntese
A informação predial simplificada permite consultar a situação jurídica de um imóvel e custa atualmente 1 euro por prédio quando pedida online.
O código de consulta é válido durante um ano, mas a informação não tem valor de certidão.
A certidão permanente predial custa atualmente 15 euros online, é válida durante seis meses e permite consultar os registos em vigor e os pedidos de registo pendentes, com informação atualizada durante a sua validade.
Para uma primeira análise de um imóvel, a informação simplificada pode ser uma ferramenta bastante útil.
Quando o negócio avança para uma compra ou venda efetiva, a certidão permanente assume uma função diferente e deve integrar a verificação documental da operação.
Na Nortelar, a preparação de uma compra ou venda começa antes da assinatura dos contratos. Confirmar a situação documental cedo reduz o risco de descobrir problemas quando já existem compromissos assumidos.