Ter um crédito habitação em curso não impede a venda da casa. Mas o preço acordado não fica integralmente disponível para o proprietário.
Antes de anunciar, importa saber quanto ainda deve ao banco, que montante será necessário para liquidar o empréstimo na data da venda e como será cancelada a hipoteca registada sobre o imóvel.
A pergunta correta não é apenas “por quanto consigo vender?”. É também “quanto recebo efetivamente depois de pagar a dívida e os restantes custos?”.

Crédito e hipoteca são realidades relacionadas, mas diferentes
O crédito é a dívida perante o banco. A hipoteca é a garantia registada sobre o imóvel.
Mesmo que o proprietário tenha pago prestações durante vários anos, a hipoteca continua registada enquanto não for formalmente cancelada. A certidão permanente permite confirmar que hipotecas e outros encargos existem sobre o prédio.
Para entregar o imóvel livre da hipoteca, é necessário liquidar o montante exigido pelo banco e obter o consentimento para o cancelamento do registo.

Quanto ainda deve ao banco
O capital indicado no último extrato é uma referência, mas pode não coincidir com o valor exato necessário na data da escritura.
O montante de reembolso pode incluir:
  • capital em dívida;
  • juros decorridos até à data do pagamento;
  • comissão de reembolso antecipado, quando aplicável;
  • despesas associadas ao cancelamento da garantia;
  • outros valores previstos no contrato e legalmente devidos.
A comissão de reembolso depende do tipo de taxa, do contrato e do regime em vigor. Não deve ser calculada com base em regras antigas ou numa simulação genérica. O banco deve indicar o impacto do reembolso total em suporte duradouro.

Quando deve contactar o banco
O contacto deve acontecer antes de assumir um prazo de escritura com o comprador.
O vendedor deve pedir:
  • estimativa do capital e encargos na data prevista;
  • instruções para o reembolso total;
  • antecedência necessária;
  • identificação da conta ou forma de pagamento;
  • procedimento para emissão do distrate;
  • documentos e presença necessários no ato;
  • confirmação de outras garantias associadas ao empréstimo.
O Banco de Portugal indica que, no reembolso antecipado total, o cliente deve avisar a instituição com a antecedência legal aplicável. Depois do reembolso, a instituição dispõe do prazo previsto para emitir a declaração que comprova a extinção da dívida.
Na prática, a instituição, o registo, o notário ou o profissional responsável pelo ato devem coordenar os valores e documentos antes da data.

O que é o distrate
No uso corrente, chama-se distrate ao documento ou declaração através da qual o banco confirma a extinção da dívida e consente no cancelamento da hipoteca.
O Código do Registo Predial determina que o cancelamento da hipoteca se baseia no consentimento do credor, que pode ser prestado pelos meios legalmente admitidos, incluindo via eletrónica quando aplicável.
O distrate não deve ser confundido com o simples pagamento de uma prestação. Serve para permitir que o registo deixe de mostrar uma hipoteca que já não garante dívida.

Como é feito o pagamento na venda
Quando a dívida é liquidada com o próprio preço da venda, parte do montante pago pelo comprador é destinada ao banco.
Um exemplo simplificado:
Preço de venda: 250 000 euros
Montante necessário para liquidar o crédito e encargos bancários: 92 000 euros
Valor remanescente antes de outros custos: 158 000 euros
O valor final ainda poderá ser reduzido por mediação, impostos, certificado, documentação, condomínio, obras acordadas, registos ou outras despesas.
A forma concreta de movimentar o dinheiro deve ser preparada antecipadamente. O comprador e a instituição financiadora, quando exista novo crédito, precisam de saber que parte do preço será usada para libertar o imóvel da hipoteca.

Preço de venda não é valor líquido
Para estimar o dinheiro disponível depois da operação, deve construir-se uma conta completa:
Preço de venda
menos dívida e encargos bancários
menos custos de mediação
menos despesas documentais e de registo suportadas pelo vendedor
menos encargos de condomínio ou regularizações
menos eventual imposto sobre mais-valias
igual a valor líquido estimado

A tributação de mais-valias não é necessariamente paga no dia da escritura, mas deve ser considerada antes de usar todo o valor remanescente numa nova compra.
Se a venda servir para comprar outra casa, o calendário financeiro é decisivo. Sinal, entrada, impostos, escritura e recebimento do preço podem ocorrer em momentos diferentes.

E se o preço for inferior à dívida
Quando o preço não chega para liquidar o empréstimo e os encargos, a hipoteca não desaparece automaticamente.
O vendedor terá de encontrar outra forma de pagar a diferença ou obter uma solução expressamente aceite pelo banco. Não deve assinar um CPCV prometendo entregar o imóvel livre de ónus sem confirmar que consegue cumprir essa obrigação.
Uma avaliação comercial demasiado otimista pode esconder este problema até uma fase avançada.

O que deve constar da preparação contratual
Antes do CPCV, convém definir:
  • existência da hipoteca;
  • compromisso de cancelamento até ou no ato definitivo;
  • colaboração do comprador e do banco financiador;
  • prazo compatível com a emissão dos documentos;
  • consequências se o cancelamento não puder ser assegurado;
  • forma de pagamento do preço.
O comprador deve conhecer o ónus. O vendedor deve demonstrar que existe um procedimento viável para o eliminar.

Em síntese
  • É possível vender uma casa com crédito habitação em curso.
  • O preço da venda é usado, em primeiro lugar, para liquidar a dívida e os encargos definidos pelo banco.
  • A hipoteca só deixa de constar do registo depois do respetivo cancelamento.
  • O distrate comprova a extinção da dívida e permite cancelar a garantia.
  • Capital do extrato e montante exato de reembolso podem ser diferentes.
  • O preço de venda não corresponde ao valor líquido disponível.
  • O banco deve ser contactado antes de assumir prazos e condições contratuais.
  • Se o preço não cobrir a dívida, a diferença tem de ser resolvida com o banco antes da venda.
Na Nortelar, ajudamos o proprietário a estimar o valor de mercado, organizar os documentos e construir um calendário de venda compatível com o crédito e com o próximo passo patrimonial. A confirmação do montante bancário, da fiscalidade e das cláusulas do negócio deve ser feita junto das entidades competentes