Um imóvel pode ter um proprietário e, simultaneamente, outra pessoa com direito a utilizá-lo ou receber os seus rendimentos. É o que acontece frequentemente quando existe usufruto.
Esta situação surge muitas vezes em doações entre pais e filhos, planeamento sucessório ou partilhas familiares. Um progenitor transmite a propriedade aos filhos, por exemplo, mas reserva para si o usufruto vitalício da casa.
Anos depois, quando surge a intenção de vender, aparece a dúvida: afinal, quem pode decidir?
A resposta começa por distinguir duas posições jurídicas diferentes.

Usufrutuário e nu-proprietário não têm o mesmo direito
O usufruto é o direito de utilizar e fruir temporariamente uma coisa que pertence a outra pessoa, sem alterar a sua forma ou substância.
Quando existe usufruto sobre um imóvel, podemos ter de um lado o usufrutuário e do outro o proprietário da chamada nua-propriedade.
O nu-proprietário é titular da propriedade, mas o seu direito está limitado enquanto o usufruto existir.
O usufrutuário, por sua vez, pode utilizar o imóvel e retirar dele as utilidades permitidas pelo seu direito, nomeadamente habitar a casa ou, quando o título e a lei o permitem, beneficiar dos respetivos rendimentos.
Esta separação é essencial para perceber uma eventual venda.

O nu-proprietário pode vender sozinho?
Pode ser transmitida a nua-propriedade mantendo-se o usufruto.
Nesse caso, o comprador adquire uma propriedade que continua limitada pelo direito do usufrutuário.
Não compra, portanto, uma casa livre para ocupar imediatamente só porque adquiriu a nua-propriedade.
Se o usufruto continuar em vigor, o novo proprietário terá de o respeitar.
Esta diferença influencia naturalmente o valor e o número de potenciais compradores.
Uma família que pretenda vender apenas a nua-propriedade deve ter consciência de que está a colocar no mercado um direito diferente da propriedade plena de um imóvel livre.

E para vender a propriedade plena?
Quando o objetivo é entregar ao comprador a propriedade completa e livre do usufruto, a situação é diferente.
É necessário tratar os dois direitos que existem sobre o imóvel.
Na prática, a operação deve assegurar simultaneamente a transmissão da propriedade e a extinção ou transmissão do usufruto de forma juridicamente adequada.
É por isso que, numa venda destas, não basta saber quem aparece como proprietário na primeira leitura de um documento.
A certidão do registo predial deve ser analisada para identificar exatamente que direitos estão registados e a favor de quem.

O usufruto pode ser transmitido?
A lei permite, em princípio, que o usufrutuário transmita a outra pessoa o seu direito, definitiva ou temporariamente, salvo restrições resultantes do título constitutivo ou da lei.
Mas essa transmissão não transforma o usufruto em propriedade.
O comprador do usufruto adquire aquele direito nas condições existentes.
É uma operação diferente de comprar a casa em propriedade plena.
Na maioria das vendas residenciais tradicionais, o comprador pretende precisamente o contrário: receber a propriedade sem este tipo de limitação.
Por isso, a solução mais habitual quando todos concordam em vender é estruturar o negócio de forma a que o comprador adquira a propriedade plena.

O que acontece quando o usufruto é vitalício?
O usufruto pode ser constituído por determinado prazo ou durante a vida do usufrutuário.
Quando é vitalício, extingue-se com a morte do usufrutuário.
Nessa altura, a propriedade deixa de estar limitada por aquele usufruto e consolida-se no proprietário, sem prejuízo de outras situações jurídicas que possam existir.
Mas uma família não precisa obrigatoriamente de esperar por esse momento para vender.
Se existir acordo entre os titulares dos direitos, podem ser estudadas soluções para realizar a venda antes.
É precisamente por isso que a preparação documental e jurídica da operação é tão importante.

Quanto vale uma casa com usufruto?
O valor de mercado do imóvel e o valor de cada direito não devem ser confundidos.
Uma casa que valha 300.000 euros em propriedade plena não significa que a nua-propriedade isoladamente tenha o mesmo valor comercial.
O comprador da nua-propriedade pode não conseguir utilizar ou rentabilizar imediatamente o imóvel e terá de respeitar a duração do usufruto.
Idade do usufrutuário, natureza e duração do direito, possibilidade de utilização, rendimento associado ao imóvel e perspetiva temporal influenciam a decisão de um potencial comprador.
Existe ainda uma componente fiscal e jurídica específica na valorização destes direitos, que deve ser confirmada no caso concreto antes da celebração do negócio.

E se o usufrutuário viver na casa?
Esta é uma situação muito frequente.
Um pai ou uma mãe doou a casa aos filhos e reservou o usufruto para continuar a residir nela.
Se os filhos quiserem vender, não podem simplesmente tratar o imóvel como uma casa livre e desocupada.
O direito do usufrutuário tem de ser respeitado.
Se todos estiverem de acordo em vender a propriedade plena, devem ser definidas antecipadamente as condições da saída, a participação de cada titular no negócio e o destino económico do valor recebido.
A discussão não deve começar quando já existe comprador e CPCV preparado.
Deve acontecer antes de o imóvel entrar no mercado.

A certidão predial é o primeiro documento a consultar
Antes de anunciar um imóvel que passou por doação, herança ou partilha, convém confirmar a situação registral atual.
A certidão predial permite perceber quem é proprietário, se existe usufruto, hipoteca, penhora ou outro ónus registado.
É frequente uma família conhecer genericamente a história do imóvel mas não recordar exatamente como ficou formalizado determinado ato realizado há dez ou vinte anos.
Uma venda não deve avançar com base apenas nessa memória.

Preparar o negócio antes de procurar comprador
Quando existe usufruto, a primeira reunião entre os interessados deve responder a questões muito concretas.
Pretende-se vender a propriedade plena ou apenas a nua-propriedade? O usufrutuário concorda? O imóvel está ocupado? Existe financiamento ou outro ónus? Como será estruturado o preço? Existem implicações fiscais a analisar?
Responder a estas perguntas antes de colocar o imóvel no mercado evita promessas que depois não podem ser cumpridas.
Também permite apresentar o imóvel ao comprador com transparência e explicar desde o início qual é exatamente o direito que será adquirido.

Em síntese
Usufruto e propriedade são direitos diferentes sobre o mesmo imóvel.
A existência de usufruto não impede automaticamente uma venda, mas altera profundamente a forma como a operação deve ser estruturada.
A nua-propriedade pode ser transmitida mantendo-se o usufruto. Para entregar ao comprador a propriedade plena livre desse direito, é necessário tratar juridicamente a posição do usufrutuário.
Antes de definir preço ou aceitar uma proposta, devem ser confirmados o registo, o título que constituiu o usufruto e os objetivos de todos os intervenientes.

Na Nortelar, ajudamos proprietários e famílias a preparar imóveis com situações patrimoniais menos lineares antes de os colocar no mercado. Identificar previamente quem tem de intervir, o que está efetivamente à venda e que documentação será necessária reduz atrasos e aumenta a segurança da negociação.