A reforma do arrendamento urbano anunciada pelo Governo em julho avançou entretanto para a Assembleia da República. A Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª deu entrada no Parlamento em 12 de agosto e foi admitida e enviada à comissão competente em 1 de setembro.
Esta evolução é relevante, mas não altera a distinção fundamental: a reforma continua em processo legislativo e não deve ser confundida com um conjunto de novas regras já aplicáveis aos contratos de arrendamento.
Quem tem uma casa arrendada, pretende colocá-la no mercado ou procura imóvel para arrendar deve, por isso, acompanhar as alterações, mas continuar a tomar decisões com base no enquadramento legal atualmente em vigor e nas condições do contrato concreto.

De anúncio governamental a processo parlamentar
Em 9 de julho de 2026, o Governo apresentou uma reforma do arrendamento urbano com o objetivo declarado de aumentar a oferta de habitação, reforçar a confiança no mercado e simplificar alguns mecanismos relacionados com os contratos e o incumprimento.
A iniciativa passou posteriormente para a Assembleia da República através da Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª.
A entrada no Parlamento significa que o processo legislativo avançou, mas não que todas as medidas inicialmente anunciadas tenham adquirido força de lei.
A proposta pode ser discutida, alterada ou aprovada com uma redação diferente. Mesmo depois da aprovação parlamentar, será necessário verificar a publicação dos diplomas e respetivas datas de entrada em vigor.

O que está em discussão
Entre os eixos apresentados pelo Governo encontram-se alterações destinadas a aumentar a liberdade contratual nos novos arrendamentos e a rever algumas regras relacionadas com garantias, renovação, comunicações entre as partes e situações de incumprimento.
Foi igualmente anunciada a intenção de eliminar limitações aplicáveis à definição da renda entre contratos sucessivos, permitindo maior liberdade na negociação de uma nova renda quando termina um contrato e é celebrado outro.
Importa, contudo, não transportar estas propostas diretamente para contratos atuais.
Uma intenção legislativa não autoriza um senhorio a alterar unilateralmente uma renda, uma caução, uma duração ou uma condição de renovação.

Os contratos existentes não mudaram automaticamente
Para proprietários e arrendatários, esta é provavelmente a conclusão mais importante.
A existência da proposta não altera, por si só, o contrato que já está em vigor.
Renda, atualizações, duração, renovação, oposição à renovação, cauções e restantes direitos e deveres continuam sujeitos à legislação aplicável e ao contrato celebrado.
Qualquer decisão deve, portanto, distinguir três situações diferentes: o que está atualmente em vigor, o que já foi aprovado e publicado e aquilo que continua apenas em discussão legislativa.

O que deve fazer um proprietário enquanto a reforma é discutida
Não é necessário esperar por uma nova lei para melhorar a qualidade e a segurança de um arrendamento.
Antes de colocar um imóvel no mercado, importa confirmar o seu estado, reunir a documentação e perceber todos os custos associados à exploração.
O contrato deve definir de forma clara aspetos como duração, renovação, renda, atualização, caução, responsabilidades de manutenção, utilização do imóvel e formas de comunicação.
É também essencial fazer contas à rentabilidade líquida.
À renda recebida devem ser contrapostos IMI, condomínio, seguros, manutenção, tributação, períodos sem ocupação, eventuais obras e risco de incumprimento.
Uma renda elevada não significa necessariamente um investimento mais rentável se aumentar a rotação, o período de procura ou o risco associado ao contrato.

E quem procura uma casa para arrendar?
O arrendatário também deve evitar tomar decisões com base em notícias sobre medidas que ainda não entraram em vigor.
Antes de entregar qualquer montante, deve confirmar a identidade e legitimidade de quem arrenda, conhecer o imóvel, perceber todas as condições financeiras e ler integralmente o contrato.
Renda, caução ou rendas antecipadas, duração, renovação, responsabilidades de manutenção e condições de saída devem estar claramente identificadas.
Pagamentos e comunicações relevantes devem ficar documentados.

Arrendar continua a ser uma decisão patrimonial
Para um proprietário, a discussão legislativa também não deve esconder a questão principal: qual é a melhor utilização para aquele imóvel?
Arrendar pode proporcionar rendimento recorrente e permitir conservar o património.
Vender pode fazer mais sentido quando existe necessidade de liquidez, quando a rentabilidade é baixa ou quando o proprietário não pretende assumir a gestão e o risco do arrendamento.
Reabilitar antes de arrendar ou vender pode criar valor, mas apenas quando o investimento necessário é proporcional ao benefício esperado.
A resposta não é igual para todos os imóveis.

O que devemos acompanhar a partir de agora
A Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª encontra-se em tramitação parlamentar.
Só a evolução desse processo permitirá conhecer a redação final das alterações e determinar quais as medidas que efetivamente serão aprovadas, quando serão publicadas e a partir de que momento produzirão efeitos.
Até lá, proprietários e arrendatários devem continuar a decidir com base na legislação atualmente aplicável.

Em síntese
A reforma do arrendamento anunciada pelo Governo avançou para o Parlamento.
Isso representa uma nova fase do processo, mas não significa que as medidas anunciadas já estejam em vigor.
Os contratos existentes não se alteram automaticamente e qualquer decisão imediata deve continuar a respeitar a lei atual e o contrato concreto.

Na Nortelar, acompanhamos a evolução do mercado e do enquadramento legal porque vender, arrendar ou manter um imóvel são decisões que devem ser tomadas com informação atualizada. O objetivo não é reagir a cada anúncio, mas perceber quando uma mudança passa efetivamente a produzir efeitos e o que isso significa para cada proprietário e para cada imóvel.


Atualizado em 5 de setembro de 2026.