Os imóveis integrados em heranças indivisas podem permanecer anos sem uma decisão clara. Um herdeiro pretende vender, outro prefere manter, outro não responde e, entretanto, acumulam-se despesas, degradação e perda de valor.
A Assembleia da República aprovou, em 17 de julho de 2026, uma autorização legislativa para o Governo criar um Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Indivisa e alterar o Código Civil e o Código de Processo Civil.
A aprovação é relevante, mas deve ser interpretada com rigor: o novo mecanismo ainda não está disponível. Falta concluir o processo legislativo, promulgar, publicar e aprovar o diploma que definirá o funcionamento concreto.

Porque é que as heranças indivisas bloqueiam tantos imóveis
Quando uma herança inclui uma casa, terreno ou prédio, o imóvel pode ficar pertencente ao conjunto dos herdeiros até à partilha.
Durante esse período, decisões importantes tendem a exigir articulação entre várias pessoas. Vender, arrendar, realizar obras, assumir despesas ou definir uma estratégia pode tornar-se difícil quando existem interesses diferentes, relações familiares tensas ou herdeiros ausentes.
O problema não é apenas jurídico. Um imóvel parado pode continuar a gerar IMI, condomínio, seguros, manutenção e risco de degradação.

O que foi aprovado
O Parlamento aprovou a Proposta de Lei n.º 69/XVII/1.ª, que autoriza o Governo a criar um processo especial dirigido à venda de imóveis indivisos e a alterar normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.
O objetivo político apresentado é facilitar a resolução de situações em que a indivisão impede a utilização, a valorização ou a venda do imóvel.
Por se tratar de uma autorização legislativa, a aprovação parlamentar não contém ainda, por si só, todas as regras operacionais que os herdeiros poderão utilizar.

O que ainda falta acontecer
Depois da votação final, o texto seguiu para fixação da redação final. O processo deverá ainda passar pelas etapas constitucionais aplicáveis, incluindo promulgação e publicação.
Depois, o Governo terá de aprovar o diploma autorizado, definindo condições, legitimidade, notificações, avaliação, forma de venda, proteção dos interessados e repartição do valor.
Até esse diploma entrar em vigor, os herdeiros não devem agir como se o novo processo já estivesse disponível.

O que não muda por enquanto
Continuam a existir soluções amigáveis e judiciais para terminar a indivisão.
Quando há acordo, os herdeiros podem partilhar o imóvel, adjudicá-lo a um deles com compensação dos restantes ou vendê-lo e repartir o valor segundo os direitos de cada um.
Quando não existe acordo, pode ser necessário recorrer aos mecanismos legais já existentes. A solução concreta depende da situação da herança, do registo, da natureza do imóvel e da posição de todos os interessados.

Porque não deve esperar pela nova lei para organizar o processo
A eventual criação de um mecanismo mais rápido não resolve documentos em falta, registos desatualizados, dívidas, divergências de áreas ou desconhecimento sobre quem tem legitimidade para intervir.
Antes de qualquer venda, é importante reunir:
  • certidão de óbito e habilitação de herdeiros;
  • identificação de todos os herdeiros e respetivas quotas;
  • certidão predial e caderneta predial;
  • informação sobre hipotecas, penhoras, usufrutos ou outros ónus;
  • licença de utilização ou prova de dispensa, quando aplicável;
  • certificado energético;
  • informação sobre condomínio, impostos e despesas;
  • eventuais contratos de arrendamento ou direitos de ocupação.
A avaliação do imóvel ajuda a separar emoção e decisão
Em heranças, o valor emocional da casa pode ser muito diferente do valor reconhecido pelo mercado.
Uma avaliação fundamentada ajuda a perceber se faz sentido vender, adjudicar a um herdeiro, realizar obras ou manter o imóvel.
Também reduz conflitos quando todos partem de informação mais objetiva sobre estado, procura, custos e valor provável.

Cuidados antes de aceitar uma proposta
Um comprador interessado não elimina os problemas da herança.
Antes de aceitar sinal ou assinar um CPCV, deve confirmar-se quem tem poderes para vender, se todos os intervenientes concordam, que documentos estão disponíveis e que prazos são realistas.
Um contrato assinado sem legitimidade suficiente ou sem condições claras pode criar um problema adicional em vez de resolver a venda.

Em síntese
  • O Parlamento aprovou uma autorização legislativa para criar um processo especial de venda de imóveis indivisos.
  • O novo mecanismo ainda não está em vigor.
  • Faltam etapas legislativas e um diploma do Governo com as regras concretas.
  • Os herdeiros devem organizar documentos, registos, despesas e legitimidade desde já.
  • Uma avaliação realista e um acordo preparado continuam a ser as soluções mais seguras quando são possíveis.
Na Nortelar, ajudamos famílias e herdeiros a compreender o estado do imóvel, organizar a preparação da venda e avaliar soluções antes de assumirem compromissos. Resolver uma herança exige sensibilidade, mas também informação, método e segurança.