Um apartamento pode aparecer anunciado com 100 m² num documento, 120 m² noutro e um número diferente numa planta ou anúncio imobiliário.
Isto não significa necessariamente que exista um erro.
O problema é que nem todos os metros quadrados representam a mesma coisa.
Área bruta privativa, área bruta dependente, área bruta de construção e expressões como “área total” podem incluir componentes diferentes do imóvel.
Para quem compra, vende ou compara casas, perceber esta diferença é essencial.

O que é a área bruta privativa?
O Código do IMI define a área bruta privativa como a superfície total medida pelo perímetro exterior e pelos eixos das paredes ou outros elementos que separam o edifício ou a fração.
Pode incluir, nas condições previstas na lei, varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos quando tenham uma utilização idêntica à do imóvel.
Há aqui um detalhe importante:
área bruta privativa não significa simplesmente espaço interior onde conseguimos colocar móveis.
A forma de medição inclui paredes e outros elementos construtivos.
Por isso, a área que uma pessoa sente ou mede no interior da casa pode ser inferior à área bruta privativa indicada na documentação fiscal.

E a área bruta dependente?
A área bruta dependente corresponde, em termos fiscais, a espaços de utilização acessória relativamente à utilização principal do imóvel.
É aqui que podem surgir elementos como:
  • garagens;
  • lugares de estacionamento;
  • arrecadações;
  • caves ou sótãos acessíveis;
  • determinadas varandas;
  • outros espaços privativos com função acessória.
Isto significa que 15 ou 20 m² associados a uma garagem ou arrecadação não devem ser interpretados da mesma forma que 15 ou 20 m² da área principal da habitação.
Ambos têm valor.
Mas têm utilizações diferentes.

O que é então a área bruta de construção?
A Autoridade Tributária esclarece que, para estes efeitos, a área bruta de construção corresponde ao somatório da:
área bruta privativa + área bruta dependente.
Imagine um apartamento com:
  • 105 m² de área bruta privativa;
  • 18 m² de área bruta dependente.
A área bruta de construção será de 123 m².
Mas isso não significa que o apartamento tenha 123 m² de espaço habitacional interior.
É precisamente aqui que muitos anúncios começam a gerar confusão.

E quando um anúncio diz apenas “área total”?
A expressão “área total”, sem qualquer explicação adicional, pode ser insuficiente para perceber aquilo que está realmente incluído no número apresentado.
Pode estar a ser utilizado o somatório da área privativa e de espaços acessórios.
Pode incluir garagem ou arrecadação.
Noutros casos podem estar a ser apresentados separadamente terraços, varandas ou outras áreas exteriores.
Por isso, um número de metros quadrados só é verdadeiramente útil quando sabemos que área está a medir.
Um anúncio com 130 m² não deve ser automaticamente considerado maior do que outro com 115 m² sem primeiro perceber se estamos a comparar o mesmo conceito.

E a área útil?
Também é frequente encontrar referências a “área útil”, sobretudo em plantas, documentação técnica ou anúncios.
Não deve ser tratada automaticamente como sinónimo de área bruta privativa.
A lógica de medição é diferente e a origem do valor deve ser identificada.
Quando dois imóveis estão a ser comparados, o mais importante é garantir que os números utilizados resultam do mesmo critério.
Comparar a área útil de um imóvel com a área bruta de construção de outro pode produzir uma conclusão errada.

Garagem e arrecadação merecem atenção própria
Um dos erros mais frequentes acontece precisamente nos espaços acessórios.
Uma garagem ou arrecadação pode estar associada ao apartamento de formas diferentes na documentação.
Por isso, não basta existir fisicamente um lugar de garagem utilizado pelo proprietário.
É necessário confirmar como esse espaço está identificado documentalmente e qual é o direito que está efetivamente incluído na venda.
O mesmo princípio aplica-se a arrecadações, caves, sótãos ou outros anexos.

Uma garagem autónoma não deve ser confundida com a área da habitação
Se uma garagem ou outro espaço constituir uma fração autónoma distinta, essa realidade deve ser claramente identificada.
Não faz sentido apresentar indiscriminadamente a soma dos metros quadrados de duas frações como se correspondessem à área principal da habitação.
O comprador deve saber:
  • qual é a área da habitação;
  • quais são as áreas acessórias;
  • se existe outra fração autónoma;
  • e exatamente o que está incluído no negócio.

Porque isto é importante no preço por metro quadrado
O preço por metro quadrado é frequentemente utilizado para comparar imóveis.
Mas a conta só é realmente útil quando o denominador é comparável.
Imagine duas casas vendidas pelo mesmo preço.
Uma apresenta 120 m² de área bruta privativa.
Outra apresenta 120 m² de “área total”, dos quais 20 m² correspondem a garagem e arrecadação.
Dividir simplesmente o preço por 120 m² nos dois casos transmite a ideia de que as áreas são equivalentes.
Não são.
É por isso que uma análise de valor não deve depender apenas de uma divisão matemática retirada dos anúncios.
Localização, estado do imóvel, piso, exposição solar, estacionamento, áreas exteriores, qualidade construtiva e composição das áreas também influenciam o valor.

A caderneta predial é um dos documentos a consultar
A documentação fiscal permite identificar valores como a área bruta privativa e a área bruta dependente.
Mas uma compra ou venda não deve ser analisada apenas através de um documento.
Quando necessário, devem ser cruzados:
  • caderneta predial;
  • certidão permanente predial;
  • título constitutivo da propriedade horizontal;
  • plantas e documentação urbanística disponível;
  • documentação relativa a garagens, arrecadações ou outras frações.
O objetivo é garantir que a descrição comercial corresponde à realidade documental.

E se as áreas dos documentos não coincidirem?
Uma diferença não deve ser automaticamente ignorada nem automaticamente tratada como irregularidade.
Primeiro é necessário perceber se os documentos estão simplesmente a utilizar conceitos diferentes.
Se um documento apresenta área bruta privativa e outro uma área de construção, os números podem naturalmente não ser iguais.
A situação merece mais atenção quando documentos que deveriam descrever a mesma realidade apresentam diferenças que não conseguem ser explicadas pelo critério de medição.
Nesse caso, a divergência deve ser esclarecida antes de avançar para uma fase vinculativa do negócio.

Para quem vende, transparência evita problemas
Um anúncio deve permitir ao comprador perceber aquilo que está a adquirir.
Quando existem garagem, arrecadação, varanda, terraço ou outras áreas relevantes, é preferível apresentar a informação de forma clara do que juntar todos os metros quadrados num único número aparentemente mais apelativo.
Uma descrição rigorosa melhora a qualidade dos contactos e reduz dúvidas durante a negociação.
Também evita que o comprador descubra mais tarde que os metros quadrados que imaginava pertencerem à habitação incluem espaços com utilização completamente diferente.

Para quem compra, faça estas perguntas
Antes de comparar dois imóveis apenas pela área anunciada, confirme:
Qual é a área bruta privativa?
Existe área bruta dependente?
O que está incluído nessa área dependente?
A garagem pertence à mesma fração ou está identificada separadamente?
Existe arrecadação?
As áreas exteriores estão incluídas no número anunciado ou apresentadas à parte?
Qual é a origem documental das áreas utilizadas no anúncio?
Estas perguntas simples tornam a comparação muito mais útil.

Em síntese
Os metros quadrados de uma casa podem variar entre documentos sem que isso signifique necessariamente que um deles está errado.
A área bruta privativa representa uma realidade diferente da área bruta dependente.
A área bruta de construção resulta do somatório das duas.
E expressões comerciais como “área total” só são úteis quando fica claro aquilo que está incluído.
Para compradores, comparar imóveis exige comparar a mesma área com a mesma área.
Para vendedores, apresentar corretamente a composição dos metros quadrados reduz dúvidas e torna o anúncio mais transparente.

Na Nortelar, a preparação de um imóvel começa também por esta validação: perceber exatamente o que existe, como está documentado e como deve ser apresentado ao mercado.