Avaliação bancária da habitação: o que o novo máximo significa — e o que não significa
A avaliação bancária da habitação voltou a aumentar.
Em julho de 2026, o valor mediano atingiu 2.240 euros por metro quadrado, mais 12 euros do que em junho.
Face a julho de 2025, o aumento foi de 15,2%.
O Instituto Nacional de Estatística considerou cerca de 34,1 mil avaliações bancárias nesse mês, mais 1,4% do que em junho e mais 0,6% do que no mesmo período do ano anterior.
É um novo máximo e confirma a tendência de subida das avaliações utilizadas pelas instituições financeiras.
Mas o número precisa de ser interpretado corretamente.
2.240 €/m² não é o preço da sua casa
O valor divulgado pelo INE é uma mediana nacional das avaliações bancárias realizadas no período.
Não é uma tabela oficial de preços dos imóveis.
Também não significa que uma habitação de 100 m² tenha automaticamente um valor de 224.000 euros.
Dentro da mesma cidade — e até da mesma rua — podem existir diferenças relevantes em função da localização, tipologia, área, idade do edifício, estado de conservação, qualidade da construção, garagem, espaços exteriores, exposição solar, piso, vistas e características específicas do imóvel.
A mediana é útil para acompanhar a direção geral do mercado.
Não substitui uma avaliação individual.

O aumento de 15,2% também não significa que todas as casas valorizaram 15,2%
Este é outro erro de interpretação frequente.
O indicador compara a mediana das avaliações efetuadas em julho de 2026 com a mediana registada um ano antes.
Não acompanha exatamente as mesmas casas ao longo do tempo.
A composição dos imóveis avaliados pode variar de mês para mês.
Por isso, os 15,2% mostram uma evolução muito significativa do indicador, mas não permitem concluir que qualquer proprietário possa aumentar em 15,2% o valor atribuído ao seu imóvel.

Avaliação bancária, preço pedido e preço de venda são valores diferentes
Numa compra podem coexistir três valores.
O proprietário define um preço pedido.
Comprador e vendedor podem negociar um preço de venda diferente.
E, quando existe financiamento, um perito ao serviço da instituição financeira determina um valor de avaliação bancária.
Os três podem coincidir, mas não têm de coincidir.
O preço pedido é uma decisão comercial.
O preço de venda resulta da negociação e da procura efetiva.
A avaliação bancária é utilizada pela instituição financeira para analisar a garantia associada ao crédito.

Porque é que a avaliação é tão importante para o comprador?
Porque o financiamento não depende apenas do preço acordado.
Nas regras prudenciais do Banco de Portugal, para habitação própria e permanente, o rácio entre o empréstimo e o valor do imóvel — o chamado LTV — não deve, em regra, ultrapassar 90%.
E o valor considerado é o menor entre:
  • o preço de aquisição;
  • e o valor da avaliação bancária.
Existem regimes específicos, como a garantia pública para determinados jovens compradores, que podem permitir condições diferentes. Fora dessas situações, esta regra é fundamental para calcular o capital próprio necessário.

O que acontece quando a avaliação fica abaixo do preço?
Imagine uma casa negociada por 250.000 euros.
Se o banco avaliar o imóvel em 230.000 euros, uma referência de 90% corresponderia a:
207.000 euros de financiamento.
O comprador teria de assegurar 43.000 euros apenas para cobrir a diferença entre o empréstimo e o preço.
A esse montante acrescem ainda os impostos e restantes despesas da aquisição.
É por isso que ter 10% do preço disponível não significa necessariamente ter capital próprio suficiente para concluir a compra.

E se a avaliação for superior ao preço?
Uma avaliação superior também não obriga o banco a financiar 90% do preço.
O LTV é apenas um dos elementos da análise.
A instituição continua a avaliar os rendimentos, encargos regulares, outros créditos, estabilidade financeira e capacidade global do cliente para suportar o empréstimo.
Atualmente, o Banco de Portugal indica também que o total das prestações de crédito não deve, em regra, ultrapassar 45% do rendimento mensal líquido do mutuário, através do rácio DSTI.
Assim, pode existir uma avaliação confortável e, mesmo assim, o crédito aprovado ser inferior ao esperado.
“Crédito pré-aprovado” não significa que aquela casa está financiada
Antes de escolher o imóvel, um comprador pode obter uma análise inicial da sua capacidade de financiamento.
Isso é útil para definir um orçamento.
Mas não substitui a aprovação definitiva da operação.
Depois de encontrar a casa, o banco terá ainda de analisar o imóvel, realizar a avaliação, confirmar a documentação e validar as condições finais do financiamento.
Por isso, assumir um compromisso contratual apenas porque existe uma pré-aprovação pode criar risco.

O que deve ser pensado antes do CPCV
Quando existe recurso a crédito, a avaliação bancária pode surgir depois de comprador e vendedor já terem chegado a acordo.
É nesta fase que uma diferença de avaliação pode tornar-se particularmente importante.
Antes de entregar um sinal relevante, o comprador deve perceber quanto capital próprio possui e que diferença conseguiria suportar se a avaliação fosse inferior ao preço acordado.
Também deve ser analisado o que o contrato prevê caso o financiamento não seja aprovado ou o montante concedido seja insuficiente.
A redação dessa proteção deve ser adequada ao negócio concreto.

O que o novo máximo significa para quem vende?
Para um proprietário, a subida das avaliações é um sinal positivo sobre a evolução geral do mercado.
Mas não é uma justificação suficiente para aumentar automaticamente o preço pedido.
Uma casa colocada demasiado acima do valor que o mercado está disposto a pagar pode permanecer mais tempo anunciada, afastar compradores com capacidade financeira real e acabar por sofrer sucessivas reduções de preço.
Existe ainda outro risco: vendedor e comprador acordarem um preço que posteriormente não é acompanhado pela avaliação bancária.
Nesse caso, mesmo um comprador interessado pode não conseguir concluir a operação.

Os anúncios concorrentes também não dizem quanto vale a sua casa
Os imóveis anunciados ajudam a perceber a oferta existente e o posicionamento de outros proprietários.
Mas mostram preços pedidos, não necessariamente preços de venda.
Um imóvel anunciado durante meses por determinado valor não prova que exista procura disposta a pagar esse preço.
Para estimar um valor de mercado é necessário combinar diferentes elementos: transações comparáveis quando disponíveis, características concretas do imóvel, oferta concorrente, procura local, estado de conservação e condições da própria venda.

Uma avaliação bancária não substitui a análise documental
O valor também não resolve problemas relacionados com o imóvel.
Diferenças entre áreas, obras não regularizadas, ónus, questões de licenciamento ou documentação incompleta podem condicionar uma transação independentemente da avaliação financeira.
Por isso, preparar uma venda significa trabalhar simultaneamente duas dimensões:
o valor do imóvel e a sua capacidade para ser efetivamente transacionado.

Como deve ser utilizado o indicador de 2.240 €/m²?
Deve ser utilizado como contexto de mercado.
A subida consecutiva das avaliações mostra que os valores atribuídos pelos peritos bancários continuam elevados e que o indicador nacional mantém uma trajetória crescente.
Mas uma decisão sobre uma casa concreta deve descer progressivamente de escala: Portugal, região, município, localização específica e, finalmente, características individuais do imóvel.
Quanto mais concreta for a decisão, menos útil é utilizar isoladamente uma média ou mediana nacional.

Em síntese
Em julho de 2026, a avaliação bancária mediana da habitação atingiu um novo máximo de 2.240 €/m².
O valor aumentou 12 €/m² em relação a junho e 15,2% em termos homólogos.
O dado confirma uma tendência de valorização das avaliações bancárias, mas não significa que todas as casas valham 2.240 €/m² ou tenham aumentado 15,2% num ano.
Avaliação bancária, preço pedido e preço de venda são valores diferentes.
Para quem compra com recurso a crédito, uma avaliação inferior ao preço acordado pode aumentar significativamente o capital próprio necessário.
Para quem vende, uma mediana nacional elevada não substitui uma análise fundamentada do imóvel e da procura existente naquela localização.
A avaliação bancária é um indicador importante. Não é uma tabela de preços do mercado imobiliário.

Na Nortelar ajudamos proprietários e compradores a interpretar os dados do mercado no contexto do imóvel concreto, para que o preço, o financiamento e as condições da transação sejam avaliados antes de existir um compromisso difícil de alterar.