O valor mediano da avaliação bancária da habitação atingiu 2 228 euros por metro quadrado em junho de 2026. Segundo o Instituto Nacional de Estatística, foram mais 20 euros por metro quadrado do que em maio e mais 16,6% do que no mesmo mês de 2025.

O dado confirma que as avaliações utilizadas pelas instituições bancárias continuam a subir. Mas não significa que todas as casas tenham aumentado 16,6%, que qualquer preço pedido esteja justificado ou que o banco financie automaticamente uma percentagem fixa do preço acordado.

Para compradores e vendedores, o mais importante é perceber o que este indicador mede — e quais as decisões que não pode substituir.

O que representa o valor de 2 228 €/m²

O valor divulgado pelo INE é uma mediana nacional baseada nas avaliações bancárias consideradas no mês. Em junho foram analisadas cerca de 33,6 mil avaliações.

Uma mediana não é o preço de uma casa concreta. Significa que metade das avaliações ficou abaixo daquele valor por metro quadrado e metade ficou acima. Dentro do mesmo concelho, freguesia ou rua podem existir diferenças relevantes relacionadas com:

• localização e acessibilidade;
• tipologia e área;
• idade e estado de conservação;
• qualidade da construção e das obras realizadas;
• piso, exposição solar, vistas e elevador;
• garagem, arrumos e espaços exteriores;
• situação documental e jurídica;
• procura efetiva para aquele tipo de imóvel.

O indicador é útil para acompanhar a evolução geral do mercado. Não substitui uma análise individual do imóvel.

Avaliação bancária, preço pedido e preço de venda são valores diferentes

Numa transação podem coexistir três valores:

• o preço pedido pelo proprietário;
• o preço acordado entre comprador e vendedor;
• o valor atribuído pelo perito ao serviço da instituição bancária.

O preço pedido é uma decisão comercial. O preço de venda resulta da negociação e da procura real. A avaliação bancária serve sobretudo para a decisão de crédito e para a garantia hipotecária.

Os três valores podem coincidir, mas não têm de coincidir.

Uma avaliação superior ao preço não obriga o banco a emprestar mais. Uma avaliação inferior pode obrigar o comprador a usar mais capitais próprios ou a renegociar a operação.

Porque uma avaliação inferior aumenta o dinheiro necessário

Nas regras prudenciais do Banco de Portugal, o rácio entre o empréstimo e o valor do imóvel — conhecido como LTV — utiliza o valor mais baixo entre o preço de aquisição e a avaliação.

Para habitação própria e permanente, o limite recomendado é, em regra, 90% desse valor. A instituição pode financiar menos, porque também tem de avaliar os rendimentos, as despesas, as responsabilidades de crédito, a idade e a capacidade global do cliente para cumprir o empréstimo.

Imagine uma compra por 250 000 euros:

Preço acordado: 250 000 euros
Avaliação bancária: 230 000 euros
90% de 230 000 euros: 207 000 euros
Diferença a suportar pelo comprador: 43 000 euros

A este valor acrescem impostos, registos, escritura, custos bancários e outras despesas da aquisição.

Se o comprador tivesse preparado apenas 10% do preço — 25 000 euros — a avaliação criaria uma diferença adicional de 18 000 euros, antes dos restantes custos.

Este exemplo é indicativo. O financiamento final depende sempre da análise da instituição e das condições concretas do contrato.

O que o novo máximo significa para o comprador

A subida das avaliações pode facilitar algumas operações quando o preço e o valor atribuído pelo banco estão próximos. Mas não elimina quatro riscos:

1. A casa pode ser avaliada abaixo do preço acordado.
2. O banco pode aprovar um montante inferior ao limite máximo.
3. A avaliação pode ser suficiente e a solvabilidade do comprador não ser.
4. O compromisso contratual pode já ter sido assumido quando surge o resultado da avaliação.

Antes de entregar dinheiro ou assinar um CPCV, o comprador deve perceber:

• quanto capital próprio tem disponível;
• que diferença consegue suportar se a avaliação for inferior;
• se a proposta ou o CPCV ficam condicionados à obtenção de financiamento;
• que prazo existe para a avaliação e aprovação final;
• o que acontece ao sinal se o crédito não for concedido ou for insuficiente.

A expressão “crédito pré-aprovado” não deve ser confundida com financiamento definitivo daquela casa. A instituição ainda terá de validar o imóvel, a avaliação, a documentação e as condições finais da operação.

O que o novo máximo significa para o vendedor

Para o proprietário, o aumento nacional não é uma autorização para acrescentar automaticamente 16,6% ao preço.

Um preço demasiado elevado pode:

• afastar compradores financeiramente qualificados;
• prolongar a permanência do anúncio no mercado;
• gerar sucessivas reduções de preço;
• criar problemas quando a avaliação bancária fica abaixo do valor acordado;
• aumentar o risco de o negócio falhar depois do CPCV.

O preço deve ser sustentado por imóveis comparáveis realmente relevantes, estado do imóvel, documentação, procura local e condições de venda. Anúncios concorrentes ajudam a perceber a oferta, mas não provam os valores pelos quais os imóveis são efetivamente vendidos.

Uma avaliação bancária elevada também não substitui a preparação do imóvel. Problemas de licenciamento, áreas divergentes, obras não regularizadas, ónus ou documentação incompleta podem afetar a operação, mesmo quando o valor comercial parece adequado.

Como usar o indicador sem tomar decisões erradas

O valor nacional de 2 228 €/m² deve ser usado como contexto, não como fórmula.

Para uma decisão mais segura:

• compare a evolução nacional com a região e o município;
• escolha imóveis comparáveis por tipologia, área, localização e estado;
• distinga preço anunciado de preço provável de transação;
• calcule o impacto de uma avaliação inferior no capital próprio;
• não assuma compromissos financeiros sem conhecer as condições de financiamento;
• prepare documentos e situação jurídica antes de colocar o imóvel no mercado;
• defina um preço que possa ser explicado, não apenas anunciado.

Em síntese

• A avaliação bancária mediana atingiu 2 228 €/m² em junho de 2026.
• O valor aumentou 16,6% face a junho de 2025.
• Trata-se de uma mediana nacional, não do valor automático de cada casa.
• Avaliação bancária, preço pedido e preço de venda têm funções diferentes.
• O crédito usa, em regra prudencial, o menor valor entre preço e avaliação.
• Uma avaliação inferior pode aumentar significativamente o capital próprio necessário.
• O banco continua a avaliar a solvabilidade, mesmo quando a avaliação é suficiente.
• Compradores e vendedores devem antecipar este risco antes do CPCV.

Na Nortelar, ajudamos a interpretar o mercado, estimar o valor do imóvel e organizar a transação antes de existirem compromissos difíceis de alterar. Uma avaliação fundamentada deve ligar dados, características concretas, procura local e capacidade financeira — não apenas um valor médio nacional.