Comprar uma casa arrendada não é o mesmo que comprar um imóvel livre para habitação imediata. O comprador adquire a propriedade, mas passa também a lidar com um contrato, uma renda e um arrendatário que já existiam antes da venda.
A primeira regra é simples: a venda não termina automaticamente o arrendamento. Em termos gerais, o comprador sucede nos direitos e obrigações do senhorio. Por isso, o contrato deve ser analisado com o mesmo cuidado que a certidão predial e o estado físico da casa.

O objetivo da compra muda a análise
Quem compra para obter rendimento pode valorizar a estabilidade do contrato. Quem pretende habitar a casa precisa de conhecer a data real em que poderá ficar disponível. Quem quer reabilitar deve perceber quando poderá executar obras. E quem pensa revender deve considerar que um imóvel ocupado tem um universo diferente de potenciais compradores.
A decisão não deve ser tomada apenas com base no preço e na renda mensal.

O contrato deve ser entregue antes da proposta
O comprador deve pedir o contrato inicial e todos os aditamentos, verificar a data de início, duração, renovações, renda atual, caução, pagamentos antecipados e comunicações já realizadas.
Também é importante conhecer atrasos, acordos de pagamento, obras assumidas pelo senhorio e eventuais litígios. Um contrato aparentemente simples pode transportar obrigações que só se tornam visíveis depois da escritura.

O arrendatário pode ter direito de preferência
Em determinadas condições, o arrendatário pode ter direito de preferência na compra e venda do local arrendado há mais de dois anos. A existência do direito, as exceções e a forma da comunicação devem ser verificadas antes do negócio definitivo.
O vendedor deve tratar o procedimento corretamente. O comprador deve confirmar que a preferência foi analisada, porque uma comunicação incompleta ou informal pode criar risco de contestação posterior.

Renda não é o mesmo que rentabilidade
Uma renda mensal de 900 euros corresponde a 10 800 euros por ano antes de custos. Não representa automaticamente esse valor disponível para o proprietário.
A conta deve considerar condomínio, IMI, seguro, manutenção, reparações, gestão, tributação, risco de incumprimento, obras previstas no edifício e custo do financiamento usado na compra.

O investidor compra a renda que existe no contrato — não a renda anunciada hoje para imóveis semelhantes na zona.
Também importa relacionar o rendimento líquido com o preço de aquisição. Um imóvel com uma renda estável pode ser interessante a determinado preço e pouco atrativo a outro.
Documentos do imóvel e documentos do arrendamento respondem a perguntas diferentes
  • certidão permanente do registo predial e caderneta predial;
  • licença de utilização ou dispensa aplicável e certificado energético;
  • declaração do condomínio, atas recentes e obras aprovadas;
  • contrato de arrendamento e aditamentos;
  • recibos, caução, pagamentos antecipados e comunicações;
  • hipotecas, penhoras, usufrutos ou outros encargos.
A certidão mostra quem é proprietário e que ónus existem. O contrato mostra quem ocupa o imóvel, com que direitos e em que condições. Nenhum dos documentos substitui o outro.

A passagem para o novo senhorio deve ser organizada
Antes da escritura, comprador e vendedor devem definir a partir de que data as rendas pertencem ao novo proprietário, como são tratadas rendas já pagas, de que forma é transferida a caução e quem comunica a mudança ao arrendatário.
Também devem ser entregues comprovativos, contactos, chaves, histórico de comunicações e informação sobre despesas ou incumprimentos anteriores. Uma transmissão desorganizada cria dúvidas logo no início da nova relação.

Em síntese
  • A venda do imóvel não termina automaticamente o contrato de arrendamento.
  • O comprador sucede, em regra, nos direitos e obrigações do senhorio.
  • O contrato, os pagamentos e as comunicações devem ser analisados antes da proposta.
  • O arrendatário pode ter direito de preferência em determinadas condições.
  • A renda mensal deve ser convertida em rendimento líquido depois de custos e risco.
  • Caução, rendas e documentação devem ser transmitidas de forma clara.
Na Nortelar, ajudamos a avaliar o imóvel e a operação como um todo: preço, contrato, rendimento, ocupação e risco. Quando a decisão envolve preferência ou cessação do arrendamento, deve ser obtido aconselhamento jurídico adequado.