A redução do IVA para 6% na construção e reabilitação habitacional é uma das medidas anunciadas pelo Governo para tentar aumentar a oferta de habitação e reduzir os custos associados à construção.
A proposta pode ter um impacto relevante para promotores, investidores, proprietários e para o próprio mercado habitacional.
Mas há uma distinção essencial: à data desta publicação, a redução para 6% foi aprovada pelo Governo enquanto proposta legislativa, mas ainda não constitui uma regra fiscal em vigor que possa ser aplicada às obras abrangidas.
Por isso, quem esteja a preparar um investimento deve conhecer a medida, mas não deve elaborar contratos, preços ou orçamentos assumindo como garantida a aplicação da taxa reduzida.

O que foi aprovado pelo Governo?
No Conselho de Ministros de 25 de setembro de 2025, o Governo aprovou um conjunto de medidas destinadas a promover a oferta e o acesso à habitação.
Entre elas está uma proposta para aplicar a taxa reduzida de IVA de 6% a determinadas operações de construção de habitação.
De acordo com a informação divulgada pelo Governo, a medida deverá abranger habitações destinadas a venda dentro de um limite de preço e imóveis destinados ao arrendamento dentro de um limite máximo de renda.
Os valores anunciados são:
  • habitações destinadas a venda até 648.000 euros;
  • habitações destinadas a arrendamento com rendas até 2.300 euros mensais.
O Governo indicou ainda que o regime proposto deverá vigorar até 2029.
Estes elementos permitem perceber a orientação da medida, mas não substituem o texto legal definitivo.

O IVA a 6% já pode ser aplicado?
Não.
A aprovação pelo Conselho de Ministros não significa que uma nova taxa fiscal passe automaticamente a ser aplicável.
A alteração depende do respetivo processo legislativo e da entrada em vigor do diploma que vier a concretizar a medida.
Enquanto esse processo não estiver concluído, as empreitadas continuam sujeitas às regras de IVA legalmente em vigor para cada situação.
Por isso, uma empresa ou proprietário não deve pedir ao empreiteiro que aplique 6% apenas com base no anúncio governamental.

As condições finais ainda podem mudar?
Sim.
Os limites anunciados pelo Governo são relevantes para perceber o desenho pretendido da medida, mas o processo legislativo pode introduzir alterações.
Será também necessário conhecer com precisão aspetos como:
  • que tipos de empreitada ficam abrangidos;
  • como será comprovado o destino habitacional;
  • quando começa efetivamente a aplicação do regime;
  • que operações em curso poderão ser abrangidas;
  • que condições terão de ser mantidas após a conclusão do imóvel;
  • e como será tratado o incumprimento dos requisitos.
Até existir legislação definitiva, estas questões não devem ser preenchidas por suposições.

Porque é que esta medida é importante desde já?
Porque pode alterar significativamente a viabilidade económica de determinados projetos.
O IVA é uma componente relevante do custo de construção e reabilitação.
Uma redução da taxa aplicável a determinadas empreitadas poderá melhorar as contas de projetos que hoje apresentam margens reduzidas ou permitir que outros avancem em condições diferentes.
Isto é particularmente relevante num contexto em que os custos de construção, do terreno e do financiamento condicionam a disponibilização de nova habitação.
Mas potencial não significa benefício adquirido.

Uma descida do IVA significa casas automaticamente mais baratas?
Não necessariamente.
Mesmo que a taxa reduzida venha a entrar em vigor nos termos anunciados, não existe uma relação automática entre redução fiscal e redução equivalente do preço final das casas.
O preço de uma habitação depende de vários fatores: terreno, construção, mão de obra, materiais, projetos, financiamento, licenciamento, impostos, margem do promotor e condições da procura e da oferta.
Uma redução do IVA pode diminuir uma parte dos custos do projeto, mas o impacto final dependerá da estrutura económica de cada operação.

O benefício pode também melhorar a viabilidade dos projetos
O efeito da redução pode não surgir apenas sob a forma de preços mais baixos.
Em determinadas operações, uma fiscalidade menos pesada pode permitir que projetos anteriormente pouco viáveis passem a apresentar condições económicas para avançar.
Isto pode ser particularmente relevante na reabilitação de imóveis e em zonas onde o preço final de mercado dificulta a absorção dos atuais custos de intervenção.
Nesse sentido, um dos possíveis efeitos da medida poderá ser o aumento da oferta de habitação.
Será, no entanto, necessário conhecer o regime definitivo para perceber exatamente que projetos poderão beneficiar.

O arrendamento também está no centro da proposta
O Governo anunciou que a taxa reduzida deverá igualmente abranger construção destinada ao arrendamento quando as rendas não ultrapassem 2.300 euros mensais.
A medida integra um conjunto mais amplo de incentivos destinados a aumentar a oferta de habitação para arrendamento a valores moderados.
Para os investidores, este enquadramento poderá alterar a análise de rentabilidade de determinados projetos.
Mas estes incentivos não devem ser considerados adquiridos antes da respetiva entrada em vigor.

Quem está a preparar uma obra deve esperar?
Não necessariamente.
Um projeto imobiliário envolve muitas decisões anteriores ao início da construção e pode continuar a ser preparado.
O que não deve fazer-se é basear toda a viabilidade financeira numa taxa de IVA que ainda não está legalmente disponível.
Uma abordagem prudente passa por trabalhar com dois cenários: o enquadramento fiscal atualmente aplicável e o impacto potencial da taxa reduzida caso o projeto venha a cumprir as condições do futuro regime.
Esta comparação permite perceber quanto a medida poderá efetivamente alterar a operação sem transformar uma expectativa legislativa numa certeza financeira.

Também não deve ser antecipada na negociação com empreiteiros
Outro risco é utilizar desde já a futura redução fiscal como referência para negociar contratos.
Enquanto as condições definitivas não forem conhecidas, não é possível garantir se a empreitada será elegível, quando poderá ser aplicada a taxa, que documentação será necessária ou se existirão regras específicas para obras já iniciadas.
Contratos celebrados nesta fase devem, por isso, prever adequadamente eventuais alterações legislativas, sempre com apoio técnico e fiscal quando necessário.

O que deve acompanhar nos próximos meses?
Para quem está a preparar uma construção ou reabilitação habitacional, há quatro momentos especialmente importantes:
  • aprovação parlamentar da medida;
  • publicação do diploma;
  • entrada em vigor;
  • definição das condições concretas de elegibilidade.
Só depois destes pontos estarem definidos será possível calcular com segurança o benefício fiscal aplicável a uma operação concreta.

Em síntese
O Governo aprovou, em setembro de 2025, uma proposta de redução do IVA para 6% em determinadas operações de construção e reabilitação habitacional.
A informação divulgada prevê habitações destinadas a venda até 648.000 euros e imóveis destinados ao arrendamento com rendas até 2.300 euros mensais, com um regime previsto até 2029.
No entanto, à data desta publicação, a medida ainda não está em vigor.
A aprovação em Conselho de Ministros representa uma etapa importante, mas não permite aplicar automaticamente a nova taxa.
Promotores, investidores e proprietários podem avaliar o possível impacto da medida, mas devem fazê-lo através de cenários e nunca assumir o benefício como adquirido antes da publicação do regime definitivo.
A questão central não é apenas saber se o IVA poderá baixar para 6%, mas perceber quem poderá beneficiar, em que operações, a partir de quando e mediante que condições.

Na Nortelar acompanhamos a evolução das medidas com impacto na habitação para ajudar proprietários, compradores e investidores a distinguir aquilo que já está em vigor daquilo que ainda depende de concretização legislativa. Em decisões que envolvam a fiscalidade de uma operação concreta, o enquadramento deve ser confirmado antes de assumir qualquer benefício no orçamento do projeto.