Licenciamento urbanístico: novas regras e porque os prazos influenciam o preço da habitação
O licenciamento urbanístico é uma das etapas mais importantes entre a existência de um terreno ou projeto e a chegada de uma nova casa ao mercado.
Quando este artigo foi publicado, em maio de 2026, estava em preparação uma nova revisão das regras. Entretanto, essa reforma foi aprovada e publicada.
O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, reviu o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação — RJUE — com o objetivo de simplificar procedimentos, clarificar responsabilidades e reduzir alguns dos prazos associados aos processos urbanísticos.
Há, contudo, uma distinção temporal essencial: à data desta atualização, 10 de setembro de 2026, as principais alterações ao RJUE ainda não estão em vigor. A sua entrada em vigor foi adiada para 1 de outubro de 2026.

Porque foi adiada a entrada em vigor?
A reforma estava inicialmente prevista para produzir efeitos mais cedo.
Em julho, porém, o Governo decidiu adiar a entrada em vigor das principais alterações até 1 de outubro de 2026.
A justificação está relacionada com a necessidade de aprovar regulamentação complementar e permitir aos municípios adaptar e parametrizar as respetivas plataformas informáticas.
Ou seja, a reforma está publicada e o novo enquadramento é conhecido, mas existe um período de transição antes da sua aplicação efetiva.

Os prazos de licenciamento vão mudar
Uma das alterações mais relevantes está precisamente nos prazos máximos para determinadas decisões municipais.
No regime atualmente aplicável, introduzido pelo Simplex Urbanístico de 2024, existem prazos de 120, 150 ou 200 dias, consoante a dimensão e o tipo de operação.
Com o novo regime previsto para entrar em vigor a 1 de outubro, a estrutura muda de forma significativa.
Para a decisão final sobre pedidos de licenciamento, estão previstos, entre outros:
  • 20 dias para determinadas obras de edificação e demolição;
  • 45 dias para operações de loteamento;
  • 30 dias para obras de urbanização e trabalhos de remodelação de terrenos.
A reforma mantém também o princípio do deferimento tácito quando a Câmara Municipal não decide dentro dos prazos legalmente previstos, nas situações em que esse mecanismo seja aplicável.

O projeto de arquitetura passa a ter um prazo próprio
O novo regime prevê também um prazo máximo de 30 dias para a decisão sobre o projeto de arquitetura, contado a partir dos momentos definidos na lei, incluindo o fim da fase de saneamento ou a receção dos pareceres externos necessários.
Esta separação é importante porque permite distinguir melhor duas fases do processo:
a análise urbanística e arquitetónica do projeto;
e a decisão final do licenciamento depois de apresentados os restantes elementos necessários.
Para quem está a preparar um investimento, esta maior estruturação dos prazos pode permitir um planeamento mais realista.

Prazos legais não significam que uma casa fica pronta nesse período
Esta é uma distinção essencial.
Um prazo de decisão administrativa não corresponde ao tempo necessário para colocar uma habitação no mercado.
Entre o início de um projeto e a entrega de uma casa podem existir várias etapas:
  • aquisição ou controlo do terreno;
  • estudos e projetos;
  • pedido de informação prévia, quando utilizado;
  • licenciamento ou comunicação;
  • pareceres externos;
  • projetos de especialidades;
  • financiamento;
  • contratação da obra;
  • construção;
  • ligações às infraestruturas;
  • procedimentos necessários à utilização;
  • comercialização e escritura.
Reduzir uma parte deste percurso pode ser relevante, mas não elimina todas as restantes etapas.

Porque é que o tempo influencia o custo de uma casa?
No desenvolvimento imobiliário, tempo e custo estão diretamente relacionados.
Um promotor que adquira um terreno e financie a operação começa a suportar encargos antes de existir qualquer habitação pronta para vender.
Quanto mais tempo o capital permanecer imobilizado, maior pode ser o custo financeiro do projeto.
Um atraso pode também significar:
  • mais encargos financeiros;
  • prolongamento de contratos e serviços técnicos;
  • maior exposição à subida dos materiais e da mão de obra;
  • custos adicionais de gestão;
  • alterações nas condições de financiamento;
  • aumento do risco económico da operação.
Quando existe maior incerteza, o investidor pode ainda incorporar uma margem de segurança superior na análise inicial do projeto.
Tudo isto pode influenciar a viabilidade e, indiretamente, o preço pelo qual as habitações terão de chegar ao mercado.

Uma licença mais rápida significa casas mais baratas?
Não automaticamente.
É importante não transformar a simplificação administrativa numa promessa de redução direta dos preços da habitação.
O preço final depende de muitas outras componentes: custo do terreno, construção, materiais, mão de obra, financiamento, impostos, procura, localização e margem necessária para tornar o projeto viável.
Um processo urbanístico mais rápido pode reduzir custos e risco, mas não existe uma correspondência automática entre uma redução do prazo e uma determinada descida no preço das casas.
O impacto mais relevante pode surgir através de outro mecanismo: permitir que mais projetos sejam economicamente viáveis e cheguem efetivamente à fase de construção.

Previsibilidade pode ser tão importante como rapidez
Para um promotor, não é apenas o número de dias que importa.
É igualmente importante saber com maior segurança:
  • que documentos são exigidos;
  • quando começa e termina cada prazo;
  • que matérias podem ser analisadas pelo município;
  • quando são necessários pareceres externos;
  • que correções podem ser solicitadas;
  • e em que momento existe uma decisão suficientemente segura para avançar.
Um processo previsível permite planear financiamento, contratação e comercialização com menor margem de incerteza.
É por isso que uma boa reforma do licenciamento não se mede apenas pela redução formal dos prazos.
Mede-se também pela capacidade de tornar o processo mais claro e consistente na prática.

O que muda para quem pretende construir ou reabilitar?
Para um proprietário, o novo regime não elimina a necessidade de analisar previamente aquilo que é possível fazer no imóvel.
Antes de assumir um projeto, continua a ser necessário verificar o PDM, classificação e qualificação do solo, servidões e restrições, condicionantes patrimoniais e restantes regras aplicáveis.
Também é fundamental determinar qual o procedimento urbanístico adequado.
Uma obra pode estar sujeita a licenciamento, comunicação prévia ou beneficiar de uma situação de isenção, consoante as características concretas.

Simplificação não significa liberdade para construir
A revisão do RJUE altera procedimentos.
Não elimina as regras de ordenamento do território.
Um projeto continua a ter de cumprir as normas legais e regulamentares aplicáveis, mesmo quando determinado tipo de obra não depende de uma licença municipal tradicional.
Esta distinção é particularmente importante para quem compra terrenos ou imóveis com intenção de construir, ampliar ou alterar.
A frase “não precisa de licença” nunca deve ser confundida com “pode fazer qualquer obra”.

E para quem compra casa em construção?
O licenciamento também interessa diretamente ao comprador.
Num empreendimento ainda em projeto ou em construção, é importante perceber em que fase administrativa se encontra a operação.
Antes de assumir um compromisso, devem ser confirmados elementos como:
  • estado do licenciamento;
  • projeto efetivamente aprovado;
  • existência dos títulos ou comunicações aplicáveis;
  • fase da construção;
  • previsão realista de conclusão;
  • condições previstas no CPCV caso existam atrasos.
Uma data comercial apresentada para conclusão de um empreendimento deve ser analisada à luz da situação efetiva do projeto e da obra.

Mais licenças não significam imediatamente mais casas disponíveis
Os números da construção mostram igualmente porque esta diferença é importante.
Em 2025 foram licenciados em Portugal 48.844 fogos, enquanto foram concluídos 30.425.
As duas estatísticas medem momentos diferentes do processo.
Uma licença representa capacidade de construção futura.
Uma casa concluída representa oferta muito mais próxima de chegar efetivamente ao mercado.
Entre um momento e outro podem decorrer meses ou anos.

O que deve acontecer a partir de 1 de outubro?
Se não existir nova alteração legislativa, as principais regras introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 108/2026 entrarão em vigor em 1 de outubro de 2026.
A partir daí será possível começar a avaliar não apenas o desenho legal da reforma, mas também o seu resultado prático nos municípios.
Esse será o verdadeiro teste.
Reduzir prazos no texto da lei é uma mudança relevante. Conseguir que os processos sejam efetivamente mais previsíveis, claros e rápidos dependerá também da aplicação pelas autarquias, adaptação dos sistemas e qualidade da instrução dos pedidos.

Em síntese
O licenciamento urbanístico continua a ser uma das peças que condicionam a criação de nova oferta habitacional.
Desde a publicação original deste artigo, a revisão deixou de ser uma intenção: o Decreto-Lei n.º 108/2026 foi publicado em 29 de maio.
As principais alterações ao RJUE deverão entrar em vigor em 1 de outubro de 2026, depois de a data inicialmente prevista ter sido adiada para permitir a adaptação dos municípios e da regulamentação necessária.
O novo regime reduz significativamente alguns prazos de decisão, prevendo nomeadamente 20 dias para determinadas obras de edificação, 45 dias para loteamentos e 30 dias para obras de urbanização.
Mas prazos administrativos menores não significam casas imediatamente disponíveis nem garantem uma redução automática dos preços.
O benefício potencial está sobretudo na redução do tempo, do custo, do risco e da imprevisibilidade dos projetos.
Para proprietários, compradores e investidores, a análise deve continuar a começar antes da obra: perceber o que pode ser feito, que procedimento se aplica, em que fase está o processo e quanto tempo será realisticamente necessário até o imóvel poder chegar ao mercado.

Na Nortelar acompanhamos o enquadramento urbanístico e a evolução do mercado para ajudar proprietários, compradores e investidores a avaliar o potencial real de cada imóvel e a distinguir uma possibilidade de construção de um projeto efetivamente preparado para avançar.