Manual de Construção Residencial: Fases, Normas Urbanísticas e Próximos Passos

Guia de Construção Residencial: Fases, Normas Urbanísticas e Próximos Passos

Construir uma casa ou um empreendimento é um processo que exige tempo e dedicação. Antes de avançar, é crucial compreender as várias etapas de um projeto imobiliário, desde a consulta das normas urbanísticas até à construção efetiva. O Governo, através do programa Mais Habitação, procura simplificar estes processos para impulsionar a oferta de habitações e facilitar projetos imobiliários. Mesmo antes das alterações propostas, é importante conhecer os procedimentos essenciais. Um guia elaborado pela Nortelar, com a colaboração de especialistas legais, destaca aspetos cruciais a considerar antes de iniciar qualquer operação urbanística.

As recentes modificações legislativas do Programa Mais Habitação concederam ao Governo a autoridade para atualizar o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE). Prevê-se futuras alterações para reformar e simplificar os procedimentos no âmbito do urbanismo e ordenamento do território. Antes dessas mudanças, especialistas destacam aspetos cruciais a considerar antes de iniciar qualquer operação urbanística.
 

Direito de informação ou Pedido de Informação Prévia

O Direito de Informação ou Pedido de Informação Prévia é o primeiro passo. Antes do processo formal, aconselha-se uma consulta com a Câmara Municipal para orientações iniciais sobre a capacidade de construção do terreno e viabilidade do projeto. O Pedido de Informação proporciona informações vitais sobre normas urbanísticas locais e condições gerais das operações urbanísticas. O Pedido de Informação Prévia (PIP) é uma ferramenta valiosa que precede os procedimentos de licenciamento, fornecendo dados cruciais sobre viabilidade, condicionantes legais e requisitos.

Ao decidir entre Licenciamento e Comunicação Prévia, é necessário ponderar. O Licenciamento abrange obras de maior dimensão, enquanto a Comunicação Prévia é destinada a obras de menor dimensão ou intervenções que não afetam a estrutura de um edifício.

A decisão e emissão da licença de construção são passos cruciais. Com base na análise técnica e pareceres, a Câmara Municipal decide sobre o pedido de licenciamento. O prazo pode variar, afetando a morosidade do processo. No caso da comunicação prévia, a Câmara pronuncia-se sobre a admissibilidade em cerca de 20 dias. A aprovação ou deferimento tácito resulta na emissão da licença, sinalizando o início da construção após o pagamento das taxas.

Durante a construção, a fiscalização é essencial. O diretor de fiscalização é nomeado antes do início da obra para coordenar aspetos como qualidade, regras ambientais, custos e prazos. Fiscalizações regulares garantem conformidade com o projeto e normas urbanísticas.

A conclusão e utilização culminam na obtenção da licença de utilização emitida pela Câmara Municipal. Esta licença confirma que o imóvel atende às condições legais para utilização, seja para fins habitacionais ou não habitacionais, como comércio, serviços ou indústria. A sua concessão atesta a conformidade da obra realizada, a utilização pretendida e a adequação do imóvel ao fim desejado.

Pedido de autorização: Licenciamento vs. Comunicação Prévia

O licenciamento de obras é um processo abrangente, aplicado a intervenções de maior envergadura ou alterações estruturais em edifícios existentes. Aplica-se também a projetos fora do âmbito de planos urbanísticos municipais, em imóveis classificados ou localizados em áreas designadas. Este processo compreende diversas etapas, começando pelo projeto de arquitetura, seguido pelos projetos especializados, culminando na emissão do alvará de obra antes do início da construção.

Por outro lado, a comunicação prévia é um procedimento simplificado destinado a obras de menor dimensão, que não impactam a estrutura do edifício. Aplica-se também a obras precedidas por um Pedido de Informação Prévia (PIP), em áreas abrangidas por loteamentos, planos de pormenor ou zonas consolidadas.

Decisão e emissão de licença de construção: a primeira vitória

Com base na avaliação técnica e nos pareceres, a administração municipal tomará uma decisão em relação ao pedido de licenciamento, sendo que os prazos para essa decisão podem variar de acordo com a natureza da obra e o município onde será realizada, o que pode impactar na velocidade dos processos de licenciamento.

No contexto da comunicação prévia, o município emite um parecer apenas sobre a sua admissibilidade ou não. O prazo para a resposta da Câmara à comunicação prévia geralmente é de 20 dias. Nesse cenário, todos os projetos são submetidos simultaneamente, e após a entrega completa dos elementos, as obras podem progredir caso o município não se manifeste em 10 dias. A aprovação ou deferimento tácito resulta na emissão da licença, após o pagamento das taxas devidas, marcando o início efetivo da construção.

Fiscalização durante a construção: o árbitro da conformidade

Antes do início da construção, é obrigatório que o responsável pelo projeto designe o diretor de fiscalização, encarregado da gestão, coordenação e supervisão abrangendo qualidade, regulamentações ambientais, custos, prazos e procedimentos administrativos.

Ao longo da execução da obra, são realizadas inspeções regulares para assegurar a conformidade com o projeto aprovado e as normas urbanísticas. A fiscalização desempenha um papel vital durante todo o processo da empreitada.

A entidade fiscalizadora atua como elo de ligação entre os intervenientes, como o proprietário, empreiteiros, projetistas e as autoridades municipais ou outras entidades competentes.

Importa notar que a fiscalização administrativa é aplicada a todas as operações urbanísticas, mesmo aquelas isentas de controlo prévio ou sujeitas a licenciamento, comunicação prévia ou autorização de utilização.

Conclusão e utilização: a celebração da construção

A emissão da licença de utilização, um documento vital fornecido pela Câmara Municipal, determina se o edifício ou fração cumpre todas as exigências legais para ser utilizado, quer para fins habitacionais ou não habitacionais, abrangendo atividades comerciais, serviços ou industriais.